BGH - Verhandlung zur Gewerbemiete im Lockdown Dr. Krieg & Kollegen Geschlossen Closed Schild Laden Geschäft Öffnungszeiten

BGH – Verhandlung zur Gewerbemiete im Lockdown

Der BGH hat am 01. Dezember 2021 in der Sache XII ZR 8/21 darüber verhandelt, ob Gewerbemieter für den Zeitraum der behördlich angeordneten Schließung des Geschäfts im Lockdown die Gewerbemiete trotzdem vollständig zahlen müssen. Der Verkündungstermin ist am 12. Januar 2022.

Seit Monaten ist umstritten, ob die Gewerbemiete bei einer coronabedingten Geschäftsschließung im Lockdown weiter zu zahlen ist oder ob eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB gegeben ist und damit ein Anspruch auf Vertragsanpassung besteht? Insbesondere die Einführung von Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB hat die Diskussion angefeuert. Uneinigkeit besteht vor allem, ob für § 313 I BGBeine Gefährdung der Existenz notwendig ist.

Siehe auch hier unseren vorherigen Beitrag mit einschlägigen Gerichtsurteilen und Darstellung des Streitstandes.

Problemgestaltung vor dem BGH

Der Fall spielt in Sachsen. Die Beklagte musste ihren Betrieb, eine Filiale vom Textil-Discounter Kik, vom 19.3. bis 19.4.2020 aufgrund des ersten Lockdowns in der Corona-Pandemie ab März 2020 schließen. Dies wurde in einer Allgemeinverfügung geregelt. Für April 2020 zahlte die Beklagte dann keine Miete. Dies wurde damit begründet, dass ihr Nettoumsatz stark gesunken sei. Daraufhin verklagte der Vermieter die Mieterin auf Zahlung der Miete.

Urteil des BGH - Gewerbemiete im Lockdown?

Das Urteil des BGH zur Gewerbemiete im Lockdown wurde noch verkündet. Aus der Pressemitteilung ist nicht ersichtlich, welcher Strömung sich der BGH anschließt. Der Vorsitzende Hans-Joachim Dose sagte aber, dass es einer umfassenden Prüfung des Einzelfalls bedürfe. Eine Pauschallösung sei nicht gegeben. Das Urteil wird erhebliche Auswirkungen in der Praxis haben!

Vorinstanzen zur Gewerbemiete im Lockdown

Landgericht Chemnitz – 4 O 639/20, Urt. vom 26.08.2020

Das Landgericht Chemnitz verurteilte zuvor die Beklagte auf Zahlung der Miete in einer Höhe von 7.854.000€.

Ein Recht auf Mietminderung nach § 536 BGB bestehe nicht. Auch sei die Gebrauchsüberlassung nichtnach § 275 BGB unmöglich. Damit ist die Gegenleistung, die Miete, auch nicht nach § 326 I BGB entfallen. Die behördlichen Maßnahmen fallen in den Risikobereich des Mieters. Die Nutzung des Objekts sei weiter möglich.

Dagegen bestehe aber eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 I BGB. Allerdings sei ein Festhalten an der normalen Miethöhe für den Mieter nicht unzumutbar, sodass eine Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB nicht in Betracht komme. Es sei nicht existenzgefährdend.

Oberlandesgericht Dresden - 5 U 1782/20, Urt. vom 24.02.2021

Das Oberlandesgericht dagegen verurteilte die Beklagte lediglich zu 3.720,09€.

Auch nach der Ansicht des OLG sei sowohl § 536 BGB als auch § 275 BGB nicht gegeben.

Begründet wurde die Verurteilung aber mit § 313 I BGB. Es bestehe eine Störung der Geschäftsgrundlage durch die Schließungsanordnung in der Allgemeinverfügung. Dadurch sei der Vertrag anzupassen. Eine existenzgefährdende Lage sei nicht notwendig. Es genüge eine sog. Äquivalenzstörung zwischen Gebrauchsüberlassung und Mietzahlungspflicht. Diese müsse aber andauern und nicht nur unerheblichsein. Die Erheblichkeit sei gegeben, denn die Schließung dauere zwei Monate – nach mietrechtlichen Wertungen genüge dies auch für eine außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Die Kaltmiete sei damit um die Hälfte zu reduzieren.

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