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Vertragsanpassung von Gewerbemietverträgen in Zeiten von Corona

Wie sieht es mit einer Vertragsanpassung für Gewerbemieter im Rahmen von § 313 BGB aus?

Seit Anbeginn der Covid-19-Pandemie sehen sich Unternehmen, Selbstständige und Freiberufler mit der Tatsache konfrontiert, dass die Nutzungsmöglichkeit ihrer Gewerberäume entweder stark eingeschränkt oder sogar ganz entzogen worden ist.

Trotz ausbleibender Umsätze und geringer (bzw. fehlender) staatlicher Hilfe sind die meisten Gewerbemieter weiterhin zur vollen Zahlung der monatlichen Miete verpflichtet. So ist es nicht verwunderlich, dass in jüngster Vergangenheit die Stimmen um das Thema Vertragsanpassung und Mietminderung in Gewerbemietverhältnissen immer lauter werden.

Mit der Schaffung des Art. 240 § 7 EGBGB hat die Bundesregierung anfang des Jahres versucht in dieser Hinsicht Klarheit zu schafffen. Wir haben diese Neuschaffung für Sie bereits in einem anderen Artikel aufgearbeitet. Hier geht es zum Artikel: Neues Gesetz, neue Chancen?

§ 313 I BGB – Neues Jahr, neue Erkenntnisse?

Eine abschließende oder gar pauschale Regelung der Auswirkungen auf die Gewerbemietverhältnisse hat der Gesetzgeber mit den Änderungen nicht bewirkt. Hervorzuheben ist jedoch, dass die damit verfolgte Intention einen „Verhandlungsantoß“ bewirken sollte. Rechtsfolgen wurden keine festgelegt, sodass den Parteien alle Möglichkeiten offenbleiben – Vertragsanpassung, Mietminderung, Stundung oder sogar Erlass.

Urteil des LG München I vom 25.01.2021 – Az. 31 O 7743/20

Das Urteil des LG München I vom 25.01.2021 stellt die erste Entscheidung eines höheren Gerichts dar, die sich explizit mit dem neu eingeführten § 7 des Art. 240 EGBGB befasst und konkrete Hinweise bezüglich der Rechtsfolge einer Vertragsanpassung gibt.

Worum ging es in dem Urteil?

In dem vorliegen Sachverhalt hat die Klägerin von der Beklagten mehrere Monatsmieten für Gewerberäume (Hotel) eingeklagen wollen. Die Monatsmieten sind zum Teil für die Monate zu erbringen, in denen aufgrund der behördlich angeordneten Schließung (in Bayern) die Betrieb des Gewerbes stark eingeschränkt gewesen ist.

Wie haben die Richter entschieden?

Mietmangel & Unmöglichkeit

Die Richer am LG München I sehen in der behördlich angeordneten Schließung keinen Mangel, der zur Mietminderung berechtigen würde. Ferner liege auch kein Fall der Unmöglichkeit vor, sodass die Pflicht zur Mietzahlung nicht deswegen entfallen könne.

Störung der Geschäftsgrundlage & Vertragsanpassung, § 313 BGB

Das Gericht bestätigt vor dem Hintergrund des Art. 240 EGBG § 7 auch grundsätzlich die Anwendbarkeit der Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage und spricht dem Beklagten ein Recht auf Vertragsanpassung zu. Dieses Recht zur Vertragsanpassung nach § 313 I BGB für den Gewerbemieter soll zudem auch rückwirkend gelten.

Das Recht zur Vertragsanpassung setzte auch keine Existenzgefährdung voraus, sondern lediglich „die Unzumutbarkeit des Festhalten am unveränderten Vertrag„.

Rechtsfolgen

Insoweit äußerten sich die Richter auch bzgl. der möglichen Rechtsfolge der Vertragsanpassung und urteilten, dass „eine bloße Stundung […] nicht angemessen“ sei und es „vielmehr […] einer Aufteilung des Verlustes“ bedürfe. Als Ausgangsquote wurde dabei eine Risikoverteilung von 50/50 angesetzt, da das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit beide Parteien treffe.

Ferner müsse diese Quote von 50/50 jedoch unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls korrigiert werden.

Mögliche Korrekturpunkte könnten dabei sein:

  • konkreter Umsatzverlust unmittelbar aufgrund der durch die Pandemie erlassenen Infektionsschutzverordnungen
  • anderweitige Nutzbarkeit der Räume
  • Bildung von Rücklagen in angemessenem und zumutbarem Umfang
  • Ersparte Aufwendungen z. B. Kurzarbeit oder weggefallene Wareneinkäufe
  • Erhalt von öffentlichen bzw. staatlichen Zuschüssen
  • Anrechnung durch weiteren Besitz der Geschäftsräume (Renovierung, sonstige Verbesserungsmaßnahmen)
  • Versicherbarkeit des Risikos

Wichtig ist allerdings – und das wurde im Urteil mehrmals betont -, dass bei einer Vertragsanpassung die Interessen und Umstände beider Parteien berücksichtigt werden und es zu keiner Überbevorteilung einer Partei kommt.

Urteil des LG München I vom 12.02.2021 – Az. 31 O 11516/20

Auch das zweite Urteil eines höheren Gerichts, das sich konkret mit dem neu eingeführten Art. 240 § 7 EGBG befasst, stammt von den Münchener Richtern.

Worum ging es in dem Urteil?

In dem vorliegenden Sachverhalt fordert die Klägerin (Vermieter) von der Beklagten (Gewerbemieterin) die Monatsmiete für April 2020, da die Beklagte diese einbehalten hatte. Grund der Einbehaltung seien die auf die behördlich angeordnete Schließung zurückzuführenden Umsatzverluste und die Untauglichkeit der Gewerberäume für den im Mietvertrag festgelegten Zweck (Einzelhandelsgeschäft). 

Wie haben die Richter entschieden?

Mietmangel & Unmöglichkeit 

Das zweite Urteil aus München zeigt unmittelbare Parallelen zum Urteil v. 25.01.2021, da die Richter liniengetreu sowohl einen Mietmangel gemäß § 536 I BGB, als auch die Anwendbarkeit der Regeln über die Unmöglichkeit der Leistungserbringen (vgl. § 326 I BGB) verneinen.

Störung der Geschäftsgrundlage & Vertragsanpassung 

Darüber hinaus erkennt das LG München I die Anwendbarkeit der Voraussetzungen des § 313 I BGB und das Vorliegen einer Störung der Geschäftsgrundlage vor dem Hintergrund der Einführung des Art. 240 § 7 EGBG an. Im Ergebnis wird erneut das grundsätzliche Recht auf Vertragsanpassung von einem höheren Gericht bestätigt. 

Rechtsfolgen

Im Wesentlichen werden den Ausführungen zu den Rechtsfolgen die gleichen Punkte wie im ersten Urteil des LG München I zugrunde gelegt.

Neu hingegen ist die Bewertung, dass der Vermieter sich nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen und umgekehrt der Mieter sich gegenüber dem Vermeiter nicht auf Verluste aus anderen Filialen berufen können sollte. Ebenso soll die Anrechnung des Kurzarbeitergelds im Verhältnis zu den durchschnittlichen Gesamtverbindlichkeiten (der letzten drei Jahre) erfolgen und nicht einfach in voller Höhe.

Urteil des OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.02.2021 – Az. 32 U 6358/20

Mitte Februar äußerte sich dann erstmalig ein oberstes Landesgericht (Bayern) zu den bisher arg umstrittenen rechtlichen Wertungen bezüglich Mietmangel, Unmöglichkeit und Vertragsanpassung durch den Gewerbemieter nach § 313 BGB.

Worum ging es in dem Urteil?

Die Klägerin forderte hier die von der Beklagten nicht erbrachte Miete für den Monat April 2020. Die Beklagte hat vorgetragen, sie habe durch die behördlich angeordnete Schließung erhebliche Umsatzeinbußen erlitten und konnte somit die Aprilmiete für 2020 nicht erbringen. Entsprechende Kompensation durch ein Online-Geschäft oder staatliche Hilfen seien nicht erfolgt.

Wie haben die Richter entschieden?

Mietmangel & Unmöglichkeit

Sowohl ein Anspruch auf Mietminderung wegen eines Mietmangels gemäß § 536 I BGB als auch die Anwendbarkeit der Regeln über die Unmöglichkeit – und somit das entfallen der Gegenleistungspflicht (Mietzahlung) gemäß § 326 I BGB – seien in dem konkreten Fal nicht gegeben. Somit bringt auch das Urteil des OLG München keine neuen Informationen, lediglich die Bestätigung dessen, was wir bereits aus den bisherigen Urteilen kennen.

Störung der Geschäftsgrundlage & Vertragsanpassung, § 313 BGB

Die Voraussetzungen des § 313 I BGB sehen die Richter am OLG München als gegeben und bestätigen somit erneut – wie sämtliche andere Gerichte – die grundsätzliche Anwendbarkeit über die Regeln der Störung der Geschäftsgrundlage. Dreh- und Angelpunkt ist erneut die Frage der „Unzumutbarkeit“ bezüglich des Festhalten am unveränderten Vertrag.

Rechtsfolgen

Die Richter am OLG München haben wieder einmal betont, dass eine pauschale, hälftige Verteilung des Verlustrisikos nicht anhang eines objektiven Schemas beurteilt werden kann und eine Einzelfallprüfung anhand der bereits bekannten Kriterien zwingend notwendig ist.

Eine weitere Parallele findet sich darin, dass erneut keine Vertragsanpassung durch die Gewerbemieter vorgenommen wurde, da die Beklagten nicht ausreichend vorgetragen hat, dass ein Ausnahmefall gemäß § 313 I BGB vorliegt. Insofern liegt die Schwierigkeit für die sich auf den Vertragsanpassungsanspruch berufenden Parteien weiterhin darin, ausreichend vorzutragen, dass die Umstände des Einzelfalls eine Unzumutbarkeit begründen.

Urteil des OLG Dresden vom 24.02.2021 – Az. 5 U 1782/20

Das zweite Urteil eines obersten Landesgericht (Sachsen) geht sogar ein Stück weiter als das Urteil des OLG München und spricht der Beklagten einen Reduzierung der Kaltmiete um 50% sei angemessen, da „keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschöftsgrundlage gesetzt oder sie vohergesehen habe“.

Das Urteil liegt bisher noch nicht im Volltext vor, sodass die konkreten Entsheidungsgründe abzuwarten sind.

Urteil des OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 – Az. 7 U 109/20

Am gleichen Tag des Urteils vom OLG Dresden erging in einem anderen Bundesland (Baden-Württemberg) ein Urteil des OLG Karlsruhe, welches zum Teil im scharfen Kontrast zu den bereits einsehbaren Urteilen steht.

Worum ging es in dem Urteil?

Der Sachverhalt ist weiterhin vergleichbar: Die Beklagte (Mieterin) hat die Monatsmiete im April 2020 nicht zahlen wollen bzw. können und sah sich einer Klage des Vermieters auf Zahlung eben jender Miete ausgesetzt.

Wie haben die Richter entschieden?

Mietmangel & Unmöglichkeit

Konsqeuenterweise wird in der behördlichen angeordneten Schließung auch von den Richtern am OLG Karlsruhe kein Sachmangel gesehen und somit kommt ein Recht auf Mietminderung gemäß § 536 I BGB für die Beklagte nicht in Betracht. Ebenso liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit gemäß § 326 I BGB vor.

Störung der Geschäftsgrundlage & Vertragsanpassung

Auch wenn die Richter am OLG Karlsruhe die Anwendbarkeit des § 313 I BGB auf die vorliegenden Situation als gegeben ansehen, unterscheidet sich der Urteilsspruch insofern, als dass für die von § 313 I BGB geforderte Unzumutbarkeit eine die „Existenz vernichten[de]“ oder zumindest „schwerwiegende [Beeintträchtigung]“ vorliegen müssen. Solange der Mieter also nicht in seiner Existenz gefährdet sei, gebe es keine Anpassung. Diese Wertung ist so nicht bei den anderen Urteilen zu erkennen.

Rechtsfolge

In dem vorliegenden Fall hat die Beklagte nicht vorgetragen, dass eine solche Existenzgefährdung vorliege. Folglich komme eine Vertragsanpassung nicht in Betracht.

Dennoch sollte man im Hinterkopf behalten, dass es hier um eine Monatszahlung (April 2020) geht, sodass Sachverhalte, wo die streitgegenständlichen Mietzahlungen den Zeitraum vom Novemberlockdown bis heute erfassen, eine grundsätzlich andere Bewertung bezüglich der Frage der „Unzumutbarkeit“ ergeben könnten.

Urteil des OLG Frankfurt vom 19.03.2021 – Az. 2 U 143/20

Das OLG sah in einem Urkundsprozess, begründet auf der Mietvertragsurkunde, den Mieter zur Zahlung des vollen Mietpreises verpflichtet. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB und die dafür notwendige Unzumutbarkeit des vollen Mietpreises sei nicht allein durch Urkunden im Urkundsprozess zu beweisen.

Urteil des KG Berlin vom 01.04.2021 – Az. 8 U 1099/20

Das KG Berlin schloss sich dem OLG Dresden an. Ein Lockdown durch die Corona-Pandemie sei außerhalb des Verantwortungsbereichs beider Parteien und stelle einen Eingriff dar, der die Existenz gefährdet. Ein Nachweis der Existenzgefährdung bedarf es allerdings nicht, denn eine solche sei zu vermuten, wenn die Schließung mindestens einen Monat dauert. Die Miete sei deshalb um 50% zu reduzieren.

Urteil des OLG Hamm vom 24.09.2021 – Az. 30 U 114/21

Das Urteil des OLG Hamm bestätigte ebenfalls, dass eine Mietminderung nach § 536 I BGB entfalle, genauso wie ein Entfall der Mietzahlungspflicht nach §§ 326 I, 275 BGB ausscheide. 

Entgegen vieler anderer Urteile wurde aber eine Vertragsanpassung durch die Gewerbemieter nach § 313 I BGB verneint. Zwar liege eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage nach Art. 270 § 7 I EGBGB vor. Allerdings ist eine umfassende Darlegungslast hinsichtlich der Unzumutbarkeit gegeben. Eine pauschale Mietminderung sei nicht möglich. Der Mieter muss alle Vor- und eben auch Nachteile für eine Unzumutbarkeit des vollen Mietpreises darlegen. 

Fazit zur Vertragsanpassung durch Gewerbemieter

Auch wenn die einschlägigen Urteile in den konkreten Fällen eine Vertragsanpassung zu Gunsten der Beklagten verneinen so stellen diese Entscheidungen klar, dass eine Vertragsanpassung über die Regeln der Störung der Geschäftsgrundlage grundsätzlich aufgrund der behördlich angeordneten Schließung in Betracht kommt.

Besonders interessant könnte diese Entscheidung für Unternehmer, Selbstständige und Freiberufler sein, deren Geschäftsräume aufgrund der behördlich angeordneten komplett geschlossen gewesen sind.

Eine Grundsatzentscheidung durch den BGH wäre wünschenswert, um Klarheit in dieser Sache zu bekommen. Im Dezember will sich der BGH dann erstmal mit einem solchen Fall befassen!

Die Kanzlei Dr. Krieg & Kollegen vertritt Unternehmen, Selbstständige und Freiberufler in mietrechtlichen Angelegenheiten. Wenn Sie möchten, prüfen wir Ihren Mietvertrag und helfen Ihnen als Gewerbemieter dabei die Verhandlungen hinsichtlich einer Vertragsanpassung nach § 313 BGB mit Ihrem Vermieter zu führen.

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