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Wichtiges Urteil des BGH – Pflicht zur Sanierung eines Gebäudes

Der BGH schloss am 15. Oktober 2021 (Az. V ZR 225/20, s. Pressemitteilung) ein Urteil über die Pflichten zur Sanierung von Eigentümern bei einem alten, Parkhaus, wenn die Kosten den Wert des Gebäudes übersteigen.

Sachverhalt vor dem BGH – Sanierung bei einem Parkhaus

Es ging um ein Parkhaus einer Eigentümergemeinschaft. Das Parkhaus war in 11 Etagen aufgeteilt, wobei drei davon im Sondereigentum des Klägers, einer GmbH, standen.

Die GmbH wollten diese drei Etagen an ein Hotel vermieten. Allerdings hatten die anderen Eigentümer ein Nutzungsverbot bzgl. des ganzen Parkhauses mehrheitlich beschlossen. Grund dafür war mangelnder Brandschutz. Die Eigentümergemeinschaft wollte das Haus verfallen lassen. Der Eigentümer der drei Etagen könne höchstens auf eigene Kosten sanieren.

Das Parkhaus im sanierten Zustand war 3,6 Millionen Euro wert, allerdings lagen die Kosten für die Sanierung bei ungefähr 4,9 Millionen Euro.

Verfahrensablauf - Pflicht zur Sanierung eines Gebäudes?

Vorinstanz AG Augsburg – keine Pflicht zur Sanierung eines alten Gebäudes

Grundsätzlich muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen gefahrenträchtigen Zustand beheben.

Das AG Augsburg (Urteil vom 24. Mai 2017 – 31 C 4282/16 WEG) wies die Klage aber ab und begründete, dass das Parkhaus zu mehr als zur Hälfte zerstört sei, „so dass eine Wiedererrichtung gemäß §§ 22 Abs. 4, 21 Abs. 4 WEG nicht von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt werden kann. Die zur weiteren Nutzbarkeit ihres Sondereigentums erforderlichen Ertüchtigungsmaßnahmen im Gemeinschaftseigentum hätten also auch ohne den angegriffenen Beschluss ausschließlich von der Klägerin selbst getragen werden müssen.“

22 Abs. 4 WEG aF (jetzt § 22 WEG) sei eben auch bei einer mangelnden Instandhaltung anwendbar, es komme nicht auf die Ursache der Baufälligkeit an.

LG München I zur Sanierungspflicht

Auch das LG München (Urteil vom 7. Oktober 2020 – 1 S 9173/17 WEG) wies die Berufung des Klägers ab aufgrund von § 22 Abs. 4 WEG a.F. (jetzt § 22 WEG).

Urteil des BGH – Pflicht zur Sanierung eines Gebäudes

Letzlich hatte dann aber die Revision Erfolg gehabt. Der BGH entschied in seinem Urteil, dass Pflichten zur Sanierung auch für die anderen Eigentümer eines Gebäudes bestehe. Eine Entbindung von dieser Pflicht aufgrund der Höhe der Sanierungskosten komme nicht in Betracht. § 22 Abs. 4 WEG a.F. (jetzt § 22 WEG) sei bei Überalterung bzw. mangelnder Instandhaltung nicht anwendbar.

Eine Ausnahme von den Pflichten zur Sanierung bestehe laut des Urteils des BGH für die anderen Eigentümer des Gebäudes lediglich bei punktuellen Ereignissen, z.B. Flut, Brände, Explosion.  

Auch eine analoge Anwendung des § 22 WEG sei nicht möglich, denn es fehle schon an einer planwidrigen Regelungslücke. Während der Reform 2020 wurde über diese Frage diskutiert. Wenn aber der Gesetzgeber eine Neuregelung schaffe in Kenntnis des Handlungsbedarfs, dann kommt eben eine analoge Anwendung nicht in Betracht.

Folgen des Urteils für Eigentümer eines maroden Gebäudes

Die Richterin des BGH betonte, dass diese Rechtsprechung zu den Pflichten zur Sanierung nicht nur auf Eigentümer von Gewerbeimmobilien, sondern eben auch auf Wohnimmobilien anzuwenden sei.

Auch Gerold Happ, Bundesgeschäftsführer bei Haus & Grund sagte, „es ist ein spannendes Urteil, weil es doch die eine oder andere Wohnungseigentümergemeinschaft in Deutschland betreffen dürfte“. Zudem wurde durch diese Rechtsprechung eine Gesetzeslücke geschlossen, nämlich wenn sich ein Investor jahrelang gegen Sanierungsmaßnahmen ausspricht, um eines Tages nach § 22 WEG das gesamte Haus gegen den Willen anderer Wohnungseigentümer abzureißen.

Anwaltliche Hilfe für Eigentümer eines Gebäudes

Die Kanzlei Dr. Krieg & Kollegen unterstützt Wohnungseigentumsgemeinschaften, WEG-Verwalter, Hausverwaltungen sowie Teil- und Sondereigentümer unter anderem zu folgenden Anliegen:

  • Gemeinschaftseigentum
  • Teilungserklärung
  • Verteilerschlüssel
  • Sonderumlage
  • Wirtschaftsplan
  • Eigentümerversammlung
  • Beschlussanfechtung
  • Zustimmungserfordernis
  • bauliche Änderungen

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