Reform des WEG-Rechts – Teil 4: Vereinfachung der Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen

Ist die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung im WEG einfacher geworden? Insbesondere sollen durch die WEG-Reform die Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen vereinfacht werden. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob Online-Eigentümerversammlungen in Zeiten der COVID-19-Pandemie jetzt möglich sind.

§ 25 Abs. 3 WEG wurde gestrichen. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist damit seit dem 01.12.2020 unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer bzw. Miteigentumsanteile möglich. Somit ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, solange zumindest ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten wird. Für einen Beschluss ist zukünftig die einfache Mehrheit erforderlich, d.h. die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dies gilt nur im Fall des § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG nicht. Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss unverzüglich aufgenommen werden (§ 24 Abs. 6 WEG).

Einberufung der Eigentümerversammlung

Die Frist für die Einberufung einer Eigentümerversammlung von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG). Weiterhin ist das Verlangen, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen künftig in Textform und nicht mehr nur in Schriftform möglich, § 24 Abs. 2 WEG. Eine Eigentümerversammlung kann seit der Reform auch schon im Falle des Fehlens eines Verwalters oder einer pflichtwidrigen Verweigerung diese einzuberufen, einberufen werden, wenn durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG).

Beschlussfassung der Eigentümerversammlung im WEG jetzt auch online möglich?

Ist die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung im Rahmen der WEG vereinfacht worden. In Zeiten der COVID-19-Pandemie ist vor allem an eine Online-Eigentümerversammlung zu denken. Was vermag die Reform in der Hinsicht zu bringen?

§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG regelt, dass die Wohnungseigentümer beschließen können, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an der Versammlung teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Jedoch erfasst dies nicht, eine Präsenzversammlung durch eine Online-Versammlung zu ersetzen.

Sinn und Zweck dieser Reformierung ist es, Aufwand und Kosten zu verringern.

Pflicht zur Beschlusssammlung

Im Gesetzesentwurf war auch vorgesehen, die Pflicht zur Beschlusssammlung abzuschaffen. Es sollte eine Aufbewahrungspflicht geschaffen werden. Dies wurde aber letztlich in der Reform nicht umgesetzt. Damit bleibt die Pflicht zur Beschlusssammlung gem. § 24 Abs. 7 WEG bestehen. Eine Eintragung in die Beschlusssammlung muss „unverzüglich“ erfolgen, d.h. ohne schuldhaftes Zögern. In der bisherigen Praxis war dies ein Zeitraum von höchstens einer Woche, der auch zukünftig noch gelten wird.

Grundbucheintragung von Beschlüssen

Der neue § 10 Abs. 3 WEG regelt, dass Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden (rechtsgeschäftliche Öffnungsklauseln), im Grundbuch einzutragen sind. Dies ist Voraussetzung für eine Wirkung auch gegen Sondernachfolgern eines Wohnungseigentümers.

Dagegen bedürfen Beschlüsse auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel keiner Grundbucheintragung.

Bezüglich dieser neuen Regelung wurde auch eine Übergangsfrist eingeführt. Vor dem 1.12.2020 gefasste Beschlüsse bedürfen zwar auch einer Eintragung in das Grundbuch, jedoch besteht eine Frist bis zum 31.12.2025.

Der nächste Beitrag behandelt die Neuerungen zu baulichen Veränderungen.

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