Zahlung,Zinsen und Corona – Miete und Leasing

Vermieter – Zahlung, Zinsen & Verzug

Was darf der Vermieter weiterhin verlangen?

Mietzahlungen

Mietzahlungen können weiterhin vom Vermieter eingefordert werden. Dies gilt sowohl für gewerbliche Immobilien als auch für Wohnraum-Mietobjekte. Die Besonderheit liegt darin, dass der Mieter bis zum 30. Juni 2020 die Zahlung der Mietzahlung verweigern kann. Ebenso kann dem Mieter nicht aufgrund der rückständigen Zahlungen gekündigt werden. Das Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 543 II Nr. 3 BGB (für allgemeines Mietrecht) bzw. § 571 I BGB (für Wohnraummietverträge) lebt dann erst wieder zum 01.07.2022 auf. Voraussetzung für das Einbehalten der Miete ist in jedem Fall eine glaubhafte Darlegung des Mieter, dass die Nichtzahlung mit der COVID-19-Pandemie in Verbindung steht.

Verzugszinsen

Zahlt der Mieter seine Miete nicht oder verweigert er diese, so ändert sich an der Fälligkeit der einzelnen Mietzahlungen nichts. Das bedeutet, dass der Vermieter für die offenen Mietzahlungen im Zeitraum vom 01.04.2020 – 30.06.2020 entsprechende Verzugszinsen geltend machen kann.

Höhere Gewalt

Anders verhält es sich, wenn man die COVID-19-Pandemie als „höhere Gewalt“ einstuft, sodass der Mieter von seiner Leistungspflicht befreit wird. Die Rechtssprechung zeigt allerdings noch keinen klaren Standpunkt bei Dauerschuldverhältnissen. Es gilt hinsichtlich dessen auch die Unterscheidung zwischen der COVID-19-Pandemie selbst und der behördlich angeordneten Schließung bzw. einer Empfehlung zur Schließung. Ersteres kann isoliert betrachtet als Pandemie den Fall von „höherer Gewalt“ rechtfertigen. Letzteres stellt im Falle einer bloßen Empfehlung eher keinen Fall der „höhren Gewalt“ dar.

In dieser Unterscheidung liegt auch der wichtigste Aspekt, da die wirtschaftliche Notlage sich nicht unmittelbar selbst aus der Pandemie ergibt, sondern aus den behördlich angeordneten Schließungen bzw. den eigenmächtigen Schließungen aufgrund einer Empfehlung, welche widerrum zu Erwerbslosigkeit & Verdienstausfällen führt.

Es bleibt daher abzuwarten, wie die Rechtssprechung sich entscheiden wird.

Rechtsanwaltskosten im Verzug

Genauso schwierig zu beantworten ist die Frage, ob die Kosten für einen Rechtsanwalt im Rahmen des Verzugs ersattungsfähig sind. Grundsätzlich sind diese Kosten erstattungsfähig, wenn sich der säumige Mieter in Verzug befindet. Diese Frage lässt sich ebenso wenig klar beantworten, da bei einem Fall „höherer Gewalt“ bereits das Verschulden des Mieters entfällt und somit kein Verzug vorliegt.

Stellungnahme Haus & Grund / Mieterbund

Miete muss weiterhin gezahlt werden. Alles weitere muss im Einzelfall geklärt werden. Wenn man dem Standpunkt von Haus und Grund – als Vermietervereinigung – folgt, dann können Verzugszinsen erhoben werden und somit auch Rechtsanwaltskosten während des Verzugs.

Der Mieterbund hingegen bezieht zu der Frage Verzug & Zinsen keine Stellung. Er erkennt die Fortzahlung der Miete an, betont aber, dass gerade bei gewerblich genutzten Immobilien das wirtschaftliche Risiko nicht komplett auf die Mieter abgewälzt werden darf. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat in ständiger Rechtssprechung betont, dass der Mieter von gewerblichen Immobilien grundsätzlich das Risiko der Erfolgsaussichten des Unternehmens trägt.

Fazit

Eindeutig kann daher nur festgehalten werden, dass eine Mietzahlung weiterhin gefordert werden darf. Alles weitere ist noch von den Gerichten zu entscheiden. Wir bleiben gespannt und halten Sie mit unserem Rechtsblog auf dem aktuellen Stand!

Wir empfehlen in jedem Fall das Aufsuchen eines Rechtsbeistands, wenn Sie unmittelbar oder mittelbar betroffen sind. Die Kanzlei Dr. Krieg & Kollegen steht Ihnen jederzeit zur Verfügung.

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