Schimmelbildung in der Mietwohnung – Was gilt für Vermieter?
Schimmelbildung in der Mietwohnung – Was gilt für Vermieter? Gerade im Winter ist das Schimmelrisiko hoch. Es ist kalt, sodass man wenig lüftet. Hinzu kommt nun noch, dass wegen steigenden Energiekosten auch weniger geheizt wird. Damit steigt die Schimmel- und somit auch die Gesundheitsgefahr. Doch was gilt für den Vermieter, wenn der Mieter Schimmelbindung in seiner Mietwohnung entdeckt?
Anzeigepflicht für Mieter
Zunächst hat der Mieter eine Anzeigepflicht, wenn er den Schimmel entdeckt. Haben Sie von dem Mieter eine Benachrichtigung erhalten, so sollten Sie sich vor Ort ein Bild vom dem Schimmelbefall machen. Dokumentieren Sie sich, wie der Zustand ist und in welcher Wohnsituation die Wohnung ist. Auch Fotos sollten Sie machen. Dazu muss der Mieter aber einwilligen.
Schimmel beseitigen
Danach sollte der Schimmel fachgerecht beseitigt werden. Dazu trifft den Vermieter die Pflicht, § 535 BGB, unabhängig davon, ob der Mieter den Schimmel zu verschulden hat. Dabei muss der Mieter ein Betreten der Wohnung zum Beseitigen des Schimmels durch den Vermieter oder aber durch beauftragte Personen dulden.
Verantwortlichkeit für die Schimmelbildung
Es muss die Ursache des Schimmels festgestellt werden. Das kann auf Vermieterseite ein baulicher Mangel beim Erstbezug sein oder auch eine falsch ausgeführte Sanierung. Auf der Mieterseite kommt aber auch ein falsches Lüftungsverhalten, falsches Material bei Renovierungen oder sonstiges Fehlverhalten in der Wohnung in Betracht.
Als Vermieter müssen Sie nach ständiger BGH-Rechtsprechung (BGH, WuM 2005, 5; Urteil v. 01.03.2000, Az. XII ZR 272/97) nun beweisen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht die Ursache nicht auf der Bausubstanz beruht. Dazu können Sie nun einen Sachverständigen einholen. Wenn Sie dies erreichen, so muss nun der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht auf ein falsches Lüftungs- oder Heizverhalten zurückzuführen ist (LG Bonn, Urteil v. 13.09.2012, Az. 6 S 69/12).
Lüften - 4 Mal / Tag ist zumutbar
Der BGH hat am 18.04.2007 (Az. VIII ZR 182/06) entschieden, dass es durchaus zumutbar ist, während des Tages vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten die Wohnung zu lüften.
Möbel vor der Wand
Sie sollten als Vermieter die Wohnung vor Übergabe so beschaffen, dass sich bei einem Wandabstand von wenigen Zentimetern keine Feuchtigkeit im Bereich der Wand bilden (LG Mannheim Az. 4 S 62/06). Sie können dies auch nicht mietvertraglich ausschließen, denn nach dem LG Berlin (Urteil v. 07.04.2010, Az. 65 S 400/09) ist eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Klausel, wonach ein Mindestabstand von 5cm gegeben sein muss unwirksam.
Prävention im Mietvertrag
Wenn Ihnen als Vermieter aber bekannt ist, dass in der Wohnung häufiger Schimmel auftritt, so übernehmen Sie dies im Mietvertrag und informieren Ihre Mieter. Auch sollte aufgenommen werden, wie sich die Mieter zu verhalten haben. Wenn der Schimmel aber erst während des Mietverhältnisses auftritt, so bedarf es einer Vertragsänderung, der der Mieter nicht zustimmen muss. Wenn Sie aber den Schimmel als Vermieter beim ersten Mal zeitnah beseitigen, so wird der Mieter eher dazu bereit sein, dieser Änderung zuzustimmen.
Mietminderung, Schadensersatz oder Kündigung
Der Mieter wird versuchen, eine Mietminderung durchzusetzen, Schadensersatz zu kriegen oder aber den Mietvertrag zu kündigen. Dann muss aber ein Mangel vorliegen. Ist der Schimmel sichtbar, so liegt ein Mangel vor. Dann müssen Sie als Vermieter beweisen, dass die Ursache des Mangels in dem Verantwortungsbereich vom Mieter liegt. Die geltend gemachten Ansprüche durch den Mieter kommen dann nicht in Betracht. Vielmehr haben Sie als Vermieter gegen den Mieter dann Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche. Zudem steht Ihnen ein Schadensersatzanspruch zu und ggf. können Sie den Mieter außerordentlich kündigen. Wenn Ihnen der Nachweis gelingt, so muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat.
Wohnungsrückgabe
Wenn der Mieter die Wohnung zurückgeben will, so nehmen Sie dies an, denn das erspart Ihnen nur Weiteren Ärger mit dem Mieter. War die fristlose Kündigung durch den Mieter unberechtigt, so sollten Sie kein Anerkenntnis über einen Verzicht auf die restliche Miete oder aber eine Vertragsbeendigung erklären. Sie können dann die Mieten als Nutzungsausfall geltend machen.
Außerdem sollten Sie durch Protokolle, Fotos und Zeugen den Zustand der Wohnung dokumentieren, denn es kann noch Schimmelstellen geben, die Sie noch nicht gesehen haben. Wenn der Mieter diesen Schimmel zu vertreten hat, muss er auch die Kosten tragen.
Rechtsanwälte Dr. Krieg & Kollegen Köln
Die Kanzlei Dr. Krieg & Kollegen aus Köln berät und vertritt bundesweit in rechtlichen Fragen.
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