Kontakt | 02236 - 384 390 | info@krieg-rechtsanwalt.de

Die Unternehmer Kanzlei

Ihre Rechtsanwälte in Köln Rodenkirchen

Nutzungsentschädigung für den Vermieter gegen den Untermieter Schlüssel Hand Stift Unterschrift Unterschreiben

Nutzungsentschädigung für den Vermieter gegen den Untermieter

Besteht ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Vermieter gegen den nicht ausziehenden Untermieter? Der BGH (Urt. v. 11.12.2020, Az. V ZR 26/20) hat sich damit befasst und einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den nicht ausziehenden Untermieter für den Vermieter bejaht. Wir haben das Urteil für Sie überblicksartig zusammengefasst!

Im vorliegenden Fall vor dem BGH ging es um ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter das Ende 2014 endete. Der Mieter hatte aber einen Untermieter, der eine 7 Quadratmeter große Kammer untergemietet hatte. Die Wohnung insgesamt war 106 Quadratmeter groß. Es kam zu einer Verurteilung des Beklagten zur Räumung der Wohnung, die auch rechtskräftig wurde. Die Räumungsfrist lief bis Ende September 2016, § 721 ZPO. Im Oktober 2016 kam es folglich zu einer Zwangsräumung.

Die Klägerin verlangte nun als Erbin des vorherigen Klägers Ersatz der entgangenen Einnahmen aufgrund einer nicht möglichen Weitervermietung.

Nutzungsentschädigung für den Vermieter

Der BGH bejahte einen Schadensersatzanspruch aus § 990 Abs. 2 i.V.m. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1 BGB. Zunächst einmal schrieb der BGH „Die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB finden auf den Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist, und damit auch auf den infolge des Wegfalls des Hauptmietvertrags nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter Anwendung (vgl. Senat, Urteil vom 14. März 2014 – V ZR 218/13, WM 2014, 1445 Rn. 6; BGH, Urteil vom 31. Januar 2001 – XII ZR 221/98, NJOZ 2001, 282, 285; jeweils mwN).“

Es bestehe eine Pflicht des Untermieters zur Verschaffung des Besitzes gegenüber dem Vermieter, § 985 BGB. Mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses sei auch das Besitzrecht des Untermieters entfallen. Es komme auch nicht darauf an, dass lediglich eine kleine Kammer gemietet worden sei. „Gibt ein unmittelbarer Besitzer eines Raums einer Wohnung diesen nicht heraus und ist es dem Eigentümer nicht zumutbar, nur Teile der Wohnung zu vermieten, so setzt der unmittelbare Besitzer des Raums die Ursachedafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden kann und daher ein entsprechender Mietausfallschaden entsteht (§ 252 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 6. November 1968 – V ZR 85/65, WM 1968, 1370, 1371; Urteil vom 14. März 2014 – V ZR 218/13, aaO Rn. 9). So ist es auch hier, weil davon auszugehen ist, dass der Vermieter die Wohnung im Regelfall nur als Einheit weitervermieten kann und Anhaltspunkte dafür, dass es dem Erblasser ausnahmsweise möglich und zumutbar war, die Wohnung in Teilen zurückzunehmen und zum Teil weiterzuvermieten, nicht bestehen.“

Auch befasste sich der BGH mit der analogen Anwendung des § 571 Abs. 2 BGB. § 571 Abs. 2 BGB gibt vor:

„Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.“

Der Anspruch des Vermieters gegen den Untermieter wird auf die für die Zeit der Vorenthaltung entstehende Nutzungsentschädigung nach § 546 Abs. 1 BGB beschränkt. Diese Norm ist aber nur für das Verhältnis von Vermieter und Hauptmieter direkt anzuwenden. Hier geht es aber um das Verhältnis von Untermieter und Vermieter, sodass allenfalls eine analoge Anwendung in Betracht komme. Bei einer analogen Anwendung wäre dann der Anspruch auf die Höhe der ortsüblichen Miete beschränkt, wenn eine Räumungsfrist besteht, §§ 721, 794a ZPO.

Der BGH begründete, „der Zweck des § 571 Abs. 2 BGB spricht allerdings für eine analoge Anwendung der Vorschrift auf den Untermieter von Wohnraum, dem eine Räumungsfrist gewährt worden ist. Er ist darin zu sehen, dass der Wohnraummieter sich nicht aus Sorge vor Schadensersatzansprüchen des Vermieters davon abhalten lassen soll, eine Räumungsfrist zu beantragen und zu nutzen (vgl. BT- Drucks. IV 806, 11 zu § 557 BGB aF; Ausschussbericht zu BT-Drucks. IV/2195,5 zu § 557 aF). Daher begrenzt § 571 Abs. 2 BGB die Haftung des Mieters, dem eine Räumungsfrist gewährt worden ist, auf die vereinbarte bzw. ortsübliche Miete (vgl. § 546 Abs. 1 BGB).“ „Der Untermieter von Wohnraum, dem eine Räumungsfrist nach § 721 oder § 794a ZPO gewährt worden ist, befindet sich in einer vergleichbaren Situation. Müsste er bei Ausnutzung der Räumungsfrist unbegrenzte Schadensersatzansprüche des Eigentümers wegen Verzuges (§ 990 Abs. 2 BGB) gewärtigen, hätte dies entweder zur Folge, dass er, obwohl darauf angewiesen, keinen Räumungsschutz in Anspruch nimmt, oder dass er nach Nutzung der Räumungsfrist unter Umständen erheblichen Schadensersatzansprüchen des Eigentümers ausgesetzt ist. Beides soll durch die Regelung des § 571 Abs. 2 BGB bei einem (früheren) Mieter verhindert werden.“

Es konnte die Anwendung aber offengelassen werden, da die Klägerin gar nicht mehr als die ortsübliche Miete geltend gemacht habe.

Dr. Krieg & Kollegen Köln

Haben Sie noch Fragen zum Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Vermieter gegen den Untermieter oder allgemein zum Mietrecht? Alle Kontaktdaten finden Sie hier!

Beiträge die Sie interessieren könnten

Nach oben scrollen