Steigende Energiepreise – Vermieterrechte und Vermieterpflichten
Steigende Energiepreise – Welche Vermieterrechte und welche Vermieterpflichten bestehen?
Der Krieg in der Ukraine führt zu Gasknappheit und steigenden Energiekosten, egal ob Gas, Öl oder Strom. Im Bereich des Mietrechts müssen Vermieter die Kosten vorstrecken und laufen zudem Gefahr, dass sie bei Nichtzahlung durch den Mieter auf den Kosten sitzen bleiben. Immer wieder hört man also von Vermietern, die die Heizung abdrehen. Doch welche Vermieterrechte und welche Vermieterpflichten bestehen bei steigenden Energiepreisen? Wir geben Ihnen Tipps!
Gasanbieterwechsel
Sind Sie als Vermieter der Vertragspartner des Gasanbieters, so müssen Sie bei einem beabsichtigten Gasanbieterwechsel diesen selbst vornehmen. Bei steigenden Betriebskosten von 10% oder mehr im Vergleich zum Vorjahr müssen Sie den Preisanstieg erklären und einen Gasvergleich durchführen.
Vermieterrechte - Temperaturabsenkung
Gesetzliche Regelungen zu der Temperatur in Wohnräumen gibt es nicht. Um Kosten zu sparen dürfen Sie als Vermieter laut bisheriger Rechtsprechung zwischen 22 und 6 Uhr die Heizung auf 18 Grad absenken (AG Köln, Urt. v. 05.07.2016, Az. 205 C 36/16; LG Wuppertal, Vergleich vom 04.04.2012, Az. 16 S 46/10; LG Berlin, Urt. v. 26.05.1998, Az. 64 S 266/97).
Angemessene Tagestemperaturen (6 bis 23 Uhr) in Wohnräumen liegen bei mindestens 20 Grad Celsius (AG Köln, Urt. v. 13.04.2012, Az. 201 481/10; LG Berlin, Urt. v. 26.05.1998, Az. 64 S 266/97). Nebenräume sollten eine Temperatur von mindestens 18 Grad haben.
Warmes Wasser
Das Warmwasser dürfen Sie nicht abdrehen. Dies widerspricht der Grundversorgung im Mietrecht. Ohne zeitlichen Vorlauf muss die Temperatur bei 40 Grad erreichen (LG Berlin, NZM 2002, 143).
Anhebung der Betriebskosten-Vorauszahlung
Sie dürfen als Vermieter zwar nicht einfach so die Vorauszahlungen anheben. Doch sollten Sie mit ihrem Mieter Kontakt aufnehmen, denn eine Erhöhung hat nicht nur für Sie als Vermieter Vorteile. Auch für den Mieter hat eine solche Anhöhung den Vorteil, dass die Nachzahlungen nicht zu drastisch in die Höhe steigen.
Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale bedarf der schriftlichen Ankündigung und Erklärung.
Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen
Seit dem 1.9.2022 gilt die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV). Sie gilt zunächst bis 28.02.2023
Lufttemperatur für Arbeitsräume in Arbeitsstätten
Wenn Sie Arbeitsräume in Arbeitsstätten vermieten, so gelten andere Maßstäbe. § 6 Abs. 1 S. 1 EnSikuMaVlegt Höchstwerte fest für die Lufttemperatur in Arbeitsräumen in öffentlichen Nichtwohngebäuden. Nach § 12 EnSikuMaV gilt dies auch für Arbeitsräume in Arbeitsstätten.
Nach § 6 EnSikuMaV darf bei körperlich leichter und überwiegend sitzender Tätigkeit 19 Grad, bei körperlich leichter Tätigkeit überwiegend im Stehen oder Gehen 18 Grad, bei mittelschwerer und überwiegend sitzender Tätigkeit 18 Grad, bei mittelschwerer Tätigkeit überwiegend im Stehen oder Gehen 16 Grad und für körperlich schwere Tätigkeit 12 Grad Celsius der Höchstwert sein.
Keine Mindesttemperatur durch den Mieter, aber: angemessenes Lüftungsverhalten
Nach § 3 Ab. 1 S. 1 EnSikuMaV muss der Mieter keine Mindesttemperatur, die in einem Wohnungsmietvertrag geregelt wurde, mehr einhalten. Dennoch haben Sie als Vermieter weiterhin das Recht, dass ein angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Schäden vorbeugt.
Steigende Energiepreise - Gesetzgeberisches Tätigwerden
Aufgrund der Energiekrise scheint eine Abweichung von den normalen Mindesttemperaturen angemessen. So kann Gas eingespart werden und auch Energiekosten gesenkt werden, was auch im Mieterinteresse liegt. Auch die Bundesnetzagentur forderte die Herabsetzung der Mindesttemperatur.
Bereits durch die Gaspreisbremse sollen Privathaushalte und Unternehmen von den steigenden Preisen entlastet werden. Sie gilt ab März 2023. Als Vermieter müssen Sie den Entlastungsbetrag, den sie im März erhalten für die Monate Januar und Februar, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung weitergeben. Zudem müssen Sie ihren Mieter informieren. Zur Überbrückung hat der Bund zudem den Dezember-Abschlag für private Haushalte sowie kleinere bzw. mittlere Unternehmen übernommen. Auch für Menschen mit einer Öl- oder Pelletheizung soll es Zuschüsse geben.
Weiterhin gibt es auch eine Strompreisbremse seit Beginn des Jahres 2023 bis Ende 2023, wobei eine Verlängerung bis April 2024 angelegt ist.
Im Übrigen müssen sich nun auch Vermieter an der CO2-Abgabe beteiligen. Je höher dabei der CO2-Ausstoß vom Haus ist, desto mehr muss der Vermieter zahlen.
Zudem könnte eine Untersagung der Kündigung wegen Nichtzahlung der Energiekosten durch den Gesetzgeber erfolgen. Bisher ist dies aber noch nicht geregelt, sodass Sie als Vermieter Ihren Mieter kündigen können – dennoch ist dies nicht empfehlenswert. Vielmehr sollten Sie doch das Gespräch mit dem Mieter suchen.
Zudem sollen auch zinslose Liquiditätshilfen den Vermietern und Wohnungsunternehmen aufgrund der Vorleistungen helfen.
Vermieterpflichten - Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen
Vermieter müssen aufgrund der Novelle der Heizkostenverordnung seit 2022 ihren Mietern jeden Monat die Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitteilen. Bis Ende des Jahres 2026 müssen alle Messgeräte fernablesbar sein. Dadurch wissen die Mieter genau über den aktuellen Verbrauch Bescheid.
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