Vertragsabschluss im Mietrecht – Was Vermieter wissen sollten
Schon beim Vertragsabschluss im Mietrecht sollten einige Punkte beachten werden, um spätere Konflikte von Mieter und Vermieter zu vermeiden. Wir geben einen Überblick über wichtigste Aspekte für Vermieter!
Inhalt des Mietvertragsverhältnis
Im Mietvertrag sollten enthalten sein:
- Name und Adresse vom Vermieter
- Angaben zum Mieter und aller Bewohner
- Beschreibung der Wohnung (Lage, Stockwerk, Türnummer, Wohnungsgröße, Einbauküche)
- Miethöhe/Staffelmiete/Indexmiete
- Dauer (befristet/unbefristet)
- Hausordnung
- Gemietete Flächen, wie Keller, Stellplätze, Garten
- Sondervereinbarungen, z.B. Haustiere
Befristete und unbefristete Verträge im Mietrecht
Es kann zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen unterschieden werden. Grundsätzlich sind Mietverträge unbefristet. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit, § 542 BGB. Zur Kündigung bedarf der Vermieter einen Kündigungsgrund. Je nach Dauer des Mietverhältnisses ist die Kündigungsfrist unterschiedlich lang. Zur Befristung bedarf es eines Grundes, § 575 BGB. Ist der Grund aber unzulässig, so ist der Mietvertrag unbefristet.
Soll ein befristeter Vertrag abgeschlossen werden, so muss die Schriftform des § 550 BGB eingehalten werden. Ist diese Form nicht eingehalten, so gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Bei einem befristeten Mietvertrag ist keine ordentliche Kündigung möglich. Es kann nur eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erfolgen.
Die Schriftform sollte aber immer eingehalten werden, egal ob befristet oder unbefristet. Bei bloß mündlicher Vereinbarung gibt es keine Beweise für erfolgte Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.
Auswahl des Formulars im Mietrecht
Bei der Auswahl des Formularmietvertrags sollte unbedingt auf aktuelle Formulare zurückgegriffen werden. Durch die Rechtsprechung werden immer wieder gängige Klauseln im Mietvertrag für unwirksam erklärt.
Tipps zur Miete für Vermieter
Für den Vermieter ist im Mietrecht bei Vertragsabschluss vor allem die Miete von besonderer Bedeutung!
Bei Gemeinden oder Mieterschutzvereinen können oft ortsübliche Vergleichsmieten durch einen Mietspiegelangefordert werden. Besteht eine solche Möglichkeit nicht, so kann die ortsübliche Vergleichsmiete durch drei Vergleichswohnungen oder durch ein Gutachten eines Sachverständigen angefordert werden.
Die Miethöhe richtet sich v.a. nach Lage, Wohnungsgröße, -ausstattung, Baujahr, etc. Je nach der Wohnungsknappheit kann die Miethöhe auch höher ausfallen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Miete kann alle 12 Monate und innerhalb von drei Jahren um 20% erhöht werden.
Möglich ist auch die Staffelmiete. Die Miete steigt dann in regelmäßigen Abständen an. Vermieter können dadurch die Miete bis 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Zudem ist der Aufwand des Vermieters bei Mieterhöhungen sehr gering. Jedoch können dadurch eben auch unangekündigte Mehrkosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an die Veränderungen der Entwicklung des Verbraucherpreisindexangepasst. Das heißt, wenn die Lebenserhaltungskosten steigen, steigt auch die Miete. Auch hierdurch ist die Mieterhöhung unkompliziert. Jedoch sinkt dann auch die Miete, wenn der Verbraucherpreisindex sinkt. Auch sind weitere Modernisierungskosten nicht umlegbar.
Nach § 556 BGB können die Nebenkosten vom Mieter übernommen werden. Dies ist für den Vermieter in wirtschaftlicher Hinsicht von besonderer Bedeutung und muss im Mietvertrag geregelt werden.
Mietrecht - Mietkaution
Sinn und Zweck der Mietkaution ist es, dass der Vermieter bei möglichen Schäden an der Wohnung durch den Mieter abgesichert ist.
Bei der Mietkaution kann maximal die dreimalige Monatskaltmiete verlangt werden, § 551 BGB. Wird diese in Bargeld bezahlt, so hat der Mieter ein Recht auf Zahlung in drei Raten. Zudem besteht für den Vermieter die Pflicht, diese Mietkaution verzinsen zu lassen.
Klauseln im Mietrecht
Auch gibt es einige Klauseln im Mietrecht die der Vermieter bei Vertragsabschluss kennen sollte. Die Pflicht zur Instandhaltung trägt grundsätzlich der Vermieter. Daher muss dieser auch die Kleinreparaturen durchführen. Nach der Rechtsprechung kann diese Pflicht vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Es darf aber der Wert von 100€ nicht überschritten werden. Auch bedarf es einer Höchstgrenze pro Jahr. Das ist die Summe von 200€ pro Jahr oder aber 8% der Jahresmiete. Nicht auf den Mieter übertragbar sind aber Reparaturen an der Stromversorgung sowie an Wasser- und Gasleitungen.
Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht, die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten. Es kann jedoch vertraglich vereinbart werden, dass diese Pflicht auf den Mieter umgelegt wird. Dabei muss aber genau geschaut werden, ob diese Klausel wirksam ist. Unwirksam sind vor allem starre Fristenpläne (Bsp.: „alle 2 Jahre“) (vgl. BGH, Urt. v. 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03). Auch sind Endrenovierungsklausel unwirksam, wenn die Mietdauer nur von kurzer Dauer war, sodass eine solche Pflicht nur „in der Regel“ bestehen sollte (BGH, Urt. v. 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06). Bezüglich der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel sollten Sie im Zweifel immer einen Experten hinzuziehen!
Ein Vermieter kann dem Mieter im Normalfall nicht Haustiere verbieten. Kleine Tiere (Bsp.: Hamster) sind grundsätzlich erlaubt. Jedoch kann der Vermieter die Haltung größerer Tiere von seiner Zustimmung abhängig machen.
Als Vermieter können Sie die Kündigung ausschließen für Vermieter und Mieter. Dies kann sowohl für Mieter als auch Vermieter Planungssicherheit schaffen. Nach der Rechtsprechung ist aber ein Kündigungsausschluss unwirksam, wenn er die Dauer von vier Jahren überschreitet. Auch als Vermieter verliert man dadurch zwar das Recht zur ordentlichen Kündigung. Doch ohnehin ist dies eher selten. Es handelt sich um eine Regelung, die eher für den Mieter nachteilig ist.
Vorkehrungen des Vermieters vor Vermietung
Der Vermieter sollte sich vom Mieter eine Selbstauskunft ausfüllen lassen. Darin werden u.a. Beruf, Einkommen und Arbeitgeber angegeben. Werden falsche Angaben gemacht so kann darin ein Grund für eine fristlose Kündigung liegen. Auch eine Schufa-Auskunft ist sinnvoll. Diese darf der Vermieter aber nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des Betroffenen einholen. Weiter ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für den Vermieter sinnvoll, denn darin gibt der vorherige Vermieter Auskunft, dass der Mieter mit keinerlei Zahlungen mehr im Rückstand ist.
Sie sollten als Vermieter unbedingt vor Übergabe der Wohnung ein Übergabeprotokoll führen mit Fotos. Dann werden spätere Streitigkeiten vorgebeugt.
Überprüfen Sie zudem vor Beginn des Mietverhältnisses die Größe der Wohnung. Ist die Wohnungsgröße unrichtig, so kann ein Anspruch auf Minderung der Miete bestehen, wenn die Wohnung über 10% kleiner ist als im Mietvertrag. Bei der Berechnung der Größe werden alle Flächen mit einer Höhe von 2m mit eingerechnet. Ist die Höhe niedriger, so erfolgt die Einberechnung nur zum Teil.
Gewerbemietvertrag
Bei Gewerbemietverträgen müssen weitere Punkte beachtet werden. Hier ist der Schutz des Mieters nicht so weit ausgeprägt
Vertragszweck
Häufig wird in einem solchen Gewerbemietvertrag eine Zweckbestimmung vereinbart. Das Objekt sollte dann aber auch tauglich sein für den vereinbarten Zweck und den Auflagen von Behörden entsprechen. Vermieter stehen grundsätzlich dafür ein, dass diejenigen behördlichen Genehmigungen vorliegen, die nach der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts für den Gewerbebetrieb des Mieters erforderlich sind.
Höhe der Miete
Bei einem Gewerbemietvertrag kann die Miete grundsätzlich frei angepasst werden. Es ist keine Orientierung am Mietspiegel erforderlich. Auch bei Gewerbemietverträgen kann neben der Festmiete eine Staffel- und auch eine Indexmiete vereinbart werden.
Auch kann eine Umsatzmiete vereinbart werden. Diese setzt sich aus einem Grundbetrag und einem Umsatzanteil zusammen. Dabei muss genau vereinbart werden, welche Anteile des Umsatzes gemeint sind.
Kein Kündigungsschutz
Im Gewerbemietrecht gibt es auch keinen Kündigungsschutz zugunsten des Mieters. Ist keine vertragliche Vereinbarung getroffen, so gilt § 580a Abs. 2 BGB, wonach die ordentliche Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des folgenden Quartals erfolgen kann.
BGH zu Gewerbemiete in Corona-Zeiten – Mietminderung?
Der BGH hat am 12. Januar 2022 (Az. XII ZR 8/21) das Urteil zur Gewerbemiete bei coronabedingter Geschäftsschließung veröffentlicht. Hier finden Sie einen Überblick dazu!
Bei weiteren Fragen zum Vertragsabschluss im Mietrecht oder bei anderen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kontaktieren Sie uns! Alle Kontaktdaten finden Sie hier!
