Steigende Temperaturen, sinkende Miete?
Besteht durch steigende Temperaturen ein Anspruch von Gewerbemietern auf Minderung der Miete?
Durch den Klimawandel steigt neben der Durchschnittstemperatur auch die Wahrscheinlichkeit von Wettextremen. Doch viele Gebäude sind für solche extremen Belastungen wie Hitze oder Starkregen gar nicht ausgelegt. Das hat oft eine eingeschränkte Nutzung von Mieträumen zur Folge. Das kann das Geschäft für Gewerbetreiber stark beeinträchtigen. Neben der sinkenden Mitarbeiterproduktivität suchen auch die Kunden lieber Gebäude mit angenehmen Temperaturen auf.
Viele Gerichte haben sich daher mittlerweile mit der Frage beschäftigt, ob bei Gewerberäumen, die nicht jedem Wetter stand halten, ein Mangel nach § 536 BGB vorliegt und damit ein Minderungsrecht des Mieters. Dies ist zwar bei Wassereintritt oder Schimmelbildung der Fall, doch was ist bei Hitze? Dabei sind sich die Gerichte nicht einig. Wurden im Mietvertrag dazu keine Regeln gefunden, so wird man sich an den baurechtlichen und arbeitsrechtlichen Regelungen orientieren.
Urteile - Steigende Temperaturen, keine sinkende Miete
Zum Teil sehen die Gerichte die Hitze und Sonneneinstrahlung als allgemeines Lebensrisiko an, zumindest wenn das Gebäude nicht baurechtswidrig sei (vgl. OLG Frankfurt, Urt. v. 19.01.2007, Az. 2 U 106/06). Das AG Leipzig (Urt. v. 06.09.2004, Az.: 164 C 6049/04) entschied, dass ein Mieter in einem Dachgeschoss mit Hitze rechnen muss. Damit sei eine Mietminderung nicht gerechtfertigt.
Urteile - Steigende Temperaturen, sinkende Miete
Einige andere Gerichte bejahten dagegen einen Mietmangel durch steigende Temperaturen und damit sinkende Miete. Das AG Hamburg (Urt. v. 10.05.2006, Az. 46 C 108/04) bejahte einen Mangel bei einer Dachgeschosswohnung, in der es tagsüber über 30 Grad, nachts nicht unter 25 Grad warm war. Doch hier entsprach der Wärmeschutz auch nicht dem Stand der Technik für einen Neubau.
Auch das OLG Rostock (Urt. v. 17.05.2018, Az. 3 U 78/16) entschied in einem Fall, dass bei einem Geschäft, in dem Mode verkauft wird, auch eine angemessene Temperatur und für den Betrieb erforderliche sowie übliche Temperatur herrschen müsse. Ein Mietmangel sei gegeben, wenn die Innenraumtemperatur 26 Grad Celsius über- bzw. 20 Grad Celsius unterschreitet. Bei einer Außentemperatur darf die Innenraumtemperatur zudem nicht weniger als sechs Grad Celsius unter der Außentemperatur sein. Diese Vorschriften seien selbst dann einzuhalten, wenn das Gebäude bei Errichtung den Bauvorschriften entsprach. Werden diese Werte nicht eingehalten, so kann Mietminderung oder Anpassung der Gebäudetechnik verlangt werden.
Das OLG Rostock zieht arbeitsrechtliche Vorschriften heran. Diese regeln aber das Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Dem stellt das OLG Rostock entgegen, dass solche Rechtsnormen eben dann Anwendung finden zwischen Mieter und Vermieter, wenn keine vertragliche Regelung getroffen wurde.
Das OLG Düsseldorf (Urt. v. 12.09.2019, Az. 24 U 197/18) stellt sich dem entgegen. Für die Feststellung eines Mietmangels sei das Verhältnis zwischen Innen- und Außentemperatur maßgeblich. Die Innentemperatur sei allein aber nicht maßgeblich. Ansonsten würde man, aufgrund des Klimawandels und den damit folgenden Temperaturerhöhungen, das Risiko einseitig auf den Vermieter lasten.
Zudem kann es nicht sein, dass die Vermieter die Folgen von Hitze alleine tragen müssen, obwohl das Gebäude den damals anerkannten Regeln der Technik entsprach und die Vermieter auch auf Umweltbedingungen keinen Einfluss haben. Der BGH hat bereits am 05.06.2013 (Az. VIII ZR 287/12) entschieden, dass eine fortlaufende Pflicht zur Aktualisierung technischer Ausstattungen auf den aktuellen Stand der Technik nicht bestehe.
Vermieter kann Kosten auf Mieter umlegen - Empfehlungen
Besteht ein Mangel, so müssen die Vermieter ihre Gebäude nachrüsten. Die Kosten werden auf die Mieteumgewälzt, indem diese höher wird. Höhere Betriebskosten gehen ebenfalls zulasten der Mieter.
Wir empfehlen Ihnen, die Beschaffenheit der Mieträume klar im Vertrag zu regeln. Schaffen Sie für beide Seiten langfristige gegenseitige Rechte und Pflichten! Ist dies nicht geschehen, so sollten Sie vorher als Mieter abwägen, ob wirklich ein Mangel vorliegt und ob der Vermieter nicht die Kosten durch Mieterhöhungen doch auf Sie umlegt.
Steigende Temperaturen – haben auch Sie damit zu kämpfen und möchten die Miete mindern? Haben Sie als Gewerbetreibender Fragen zu anderen rechtlichen Bereichen? Wir beraten und vertreten Sie! Kontaktieren Sie uns ganz einfach hier!
