Vermieter haben viele Rechte, aber eben auch Pflichten gegenüber ihren Mietern. Wir haben die wichtigsten Vermieterpflichten im Mietrecht für Sie zusammengefasst.
Vermieterpflichten - Beseitigung von Mängel
Zudem gehört zu den Vermieterpflichten im Mietrecht auch die Beseitigung von Mängeln. Dazu gehört auch die Schimmelbeseitigung. Der Vermieter hat hier die Beweispflicht. Er muss beweisen, dass die Bildung von Schimmel nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen ist, ansonsten muss er den Schimmel beseitigen und zusätzlich aber auch die Ursache davon beseitigen. Kann er einen solchen Beweis erbringen, so muss der Mieter beweisen, dass die Schimmelbildung nicht durch falsches Lüftungsverhalten hervorgerufen wurde.
Vermieterpflichten - Verkehrssicherungspflicht
Auch die Verkehrssicherungspflichten stehen auf der Vermieterseite. Es dürfen Dritte nicht gefährdet werden. Diese Pflicht bezieht sich auf alle gemieteten Räume, also auch Keller oder Garagen. So muss z.B. im Winter gestreut werden. Auch muss für Beleuchtung gesorgt sein. Der Zugang zur Wohnung über das Treppenhaus muss sicher sein. Der Vermieter muss aber nicht ständig alle Geräte in der Mietwohnung kontrollieren. Auch Wasserrohrleitungen der auch Elektroinstallationen braucht der Vermieter nicht regelmäßig kontrollieren. Dies muss er nur, wenn z.B. ein Wasserschaden entstanden ist.
Vermieterpflichten - Pflicht zur Instandhaltung
Vermieter müssen im Rahmen der Vermieterpflichten im Mietrecht auch die Wohnung instandhalten. So müssen z.B. Balkone neu gemacht werden. Er muss auch die Kosten dafür übernehmen. Kleinreparaturen können dagegen auf den Mieter übertragen werden. Dabei hat der Mieter nur Reparaturen bis zu 100€ zu tragen. Kleinreparaturen können z.B. neue Lichtschalter oder Türklinken sein.
Vermieterpflichten - Nebenkosten
Wenn der Mieter monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leistet, dann muss der Vermieter jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Dies ergibt sich aus § 556 Abs. 3 BGB. Die Frist beträgt ein Jahr. Bei Versäumen der Frist hat der Vermieter keinen Anspruch auf Nachzahlung. Ausnahmsweise bedarf es einer solchen Abrechnung nicht, wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde und auf die Nebenkostenvorauszahlung verzichtet wurde.
Vermieterpflichten - Heizung
Weiterhin muss die Heizung funktionieren. Vom 1.10. bis zum 30.04. muss die Heizung eingeschaltet sein. Der Mieter muss seine Wohnung auf mindestens 20 Grad heizen können. Ansonsten kann der Mieter die Miete mindern.
Vermieterpflichten - Pflege des Gartens
Die Gartenpflege ist, solange im Mietvertrag nichts geregelt wurde, Aufgabe des Vermieters.
Vermieterpflichten - Sanierungspflicht
Der BGH schloss am 15. Oktober 2021 (Az. V ZR 225/20, s. Pressemitteilung) ein Urteil über die Pflichten zur Sanierung von Eigentümern bei einem alten, Parkhaus, wenn die Kosten den Wert des Gebäudes übersteigen.
Es ging um ein Parkhaus einer Eigentümergemeinschaft. Das Parkhaus war in 11 Etagen aufgeteilt, wobei drei davon im Sondereigentum des Klägers, einer GmbH, standen.
Die GmbH wollten diese drei Etagen an ein Hotel vermieten. Allerdings hatten die anderen Eigentümer ein Nutzungsverbot bzgl. des ganzen Parkhauses mehrheitlich beschlossen. Grund dafür war mangelnder Brandschutz. Die Eigentümergemeinschaft wollte das Haus verfallen lassen. Der Eigentümer der drei Etagen könne höchstens auf eigene Kosten sanieren.
Das Parkhaus im sanierten Zustand war 3,6 Millionen Euro wert, allerdings lagen die Kosten für die Sanierung bei ungefähr 4,9 Millionen Euro.
Vorinstanz AG Augsburg – keine Pflicht zur Sanierung eines alten Gebäudes
Grundsätzlich muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen gefahrenträchtigen Zustand beheben.
Das AG Augsburg (Urteil vom 24. Mai 2017 – 31 C 4282/16 WEG) wies die Klage aber ab und begründete, dass das Parkhaus zu mehr als zur Hälfte zerstört sei, „so dass eine Wiedererrichtung gemäß §§ 22 Abs. 4, 21 Abs. 4 WEGnicht von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt werden kann. Die zur weiteren Nutzbarkeit ihres Sondereigentums erforderlichen Ertüchtigungsmaßnahmen im Gemeinschaftseigentum hätten also auch ohne den angegriffenen Beschluss ausschließlich von der Klägerin selbst getragen werden müssen.“
22 Abs. 4 WEG aF (jetzt § 22 WEG) sei eben auch bei einer mangelnden Instandhaltung anwendbar, es komme nicht auf die Ursache der Baufälligkeit an.
Urteil des BGH – Pflicht zur Sanierung eines Gebäudes
Letzlich hatte dann aber die Revision Erfolg gehabt. Der BGH entschied in seinem Urteil, dass Pflichten zur Sanierung auch für die anderen Eigentümer eines Gebäudes bestehe. Eine Entbindung von dieser Pflicht aufgrund der Höhe der Sanierungskosten komme nicht in Betracht. § 22 Abs. 4 WEG a.F. (jetzt § 22 WEG) sei bei Überalterung bzw. mangelnder Instandhaltung nicht anwendbar.
Eine Ausnahme von den Pflichten zur Sanierung bestehe laut des Urteils des BGH für die anderen Eigentümer des Gebäudes lediglich bei punktuellen Ereignissen, z.B. Flut, Brände, Explosion.
Auch eine analoge Anwendung des § 22 WEG sei nicht möglich, denn es fehle schon an einer planwidrigen Regelungslücke. Während der Reform 2020 wurde über diese Frage diskutiert. Wenn aber der Gesetzgeber eine Neuregelung schaffe in Kenntnis des Handlungsbedarfs, dann kommt eben eine analoge Anwendung nicht in Betracht.
Folgen des Urteils für Eigentümer eines maroden Gebäudes
Die Richterin des BGH betonte, dass diese Rechtsprechung zu den Pflichten zur Sanierung nicht nur auf Eigentümer von Gewerbeimmobilien, sondern eben auch auf Wohnimmobilien anzuwenden sei.
Auch Gerold Happ, Bundesgeschäftsführer bei Haus & Grund sagte, „es ist ein spannendes Urteil, weil es doch die eine oder andere Wohnungseigentümergemeinschaft in Deutschland betreffen dürfte“. Zudem wurde durch diese Rechtsprechung eine Gesetzeslücke geschlossen, nämlich wenn sich ein Investor jahrelang gegen Sanierungsmaßnahmen ausspricht, um eines Tages nach § 22 WEG das gesamte Haus gegen den Willen anderer Wohnungseigentümer abzureißen.
Anwaltliche Hilfe für Eigentümer eines Gebäudes
Die Kanzlei Dr. Krieg & Kollegen unterstützt Wohnungseigentumsgemeinschaften, WEG-Verwalter, Hausverwaltungen sowie Teil- und Sondereigentümer unter anderem zu folgenden Anliegen:
Gemeinschaftseigentum
Teilungserklärung
Verteilerschlüssel
Sonderumlage
Wirtschaftsplan
Eigentümerversammlung
Beschlussanfechtung
Zustimmungserfordernis
bauliche Änderungen
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