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Bedeutung der Abnahme im Baurecht – Teil 1

Die Abnahme ist Baurecht hat eine hohe Bedeutung. Fehler bei der Abnahme im Baurecht, egal ob ein Bauvertrag nach dem BGB oder dem VOB/B vorliegt, können für den Auftraggeber umfassende juristische Folgen haben. Im Folgenden erklären wir, wieso die Abnahme eine solch hohe Bedeutung im Baurecht hat.

In Teil 1 gehen wir auf den Vorgang der Abnahme ein.

Abnahme im Baurecht

Eine Abnahme liegt vor, wenn der Bauherr / Auftraggeber die Leistung des Auftragnehmers als vertragsgemäß akzeptiert. Es erfolgt eine Aufforderung durch den Auftragnehmer, auf den der Auftraggeber innerhalb von 14 Tagen reagieren muss.

Bedeutung der Abnahme

Die Abnahme im Baurecht ist für beide Seiten von Bedeutung, denn sie schafft Sicherheit!

Es wird dokumentiert, dass Mängel noch bestehen oder eben nicht, wann die Gewährleistungsfrist endet oder aber wann Gefahrübergang stattgefunden hat. Zudem ergeben sich bei einer Ersatzvornahme im Falle nicht beseitigter Mängel Unterschiede je nachdem, ob die Abnahme durchgeführt wurde.

Abnahmeprotokoll im Baurecht

Im Rahmen der Abnahme sollte ein Abnahmeprotokoll mit allen gefunden Mängeln und Beweisen gefertigt werden.

Bestandteile

Das Abnahmeprotoll muss folgendes beinhalten:

  • Datum / Ort
  • Adresse
  • Name des Bauherrn
  • Beteiligte während der Baubegehung
  • Auftragsnummer
  • Datum des Vertrags
  • Beginn und Fertigstellung des Baus (Datum)
  • ALLE Mängel, auch nur vermutete Mängel
  • Vereinbarung für einen 2. Termin, bis zu dem alle Mängel zu beseitigen sind (einvernehmlich)
  • Rechte hinsichtlich der Mängel behält sich der Auftraggeber vor.
    Wird ein solcher Vorbehalt nicht mit aufgenommen, so kann keine Beseitigung und auch keine Minderung, Selbstvornahme oder auch Rücktritt geltend gemacht werden (§ 640 Abs 2 BGB iVm § 634 Nr. 1 bis 3 BGB).
  • Rechte hinsichtlich der verwirkten Vertragsstrafe (zu späte Fertigstellung) behält sich der Auftraggeber vor. Ansonsten ist auch hier eine Geltendmachung nicht möglich.
  • Unterschriften

Eigenes Protokoll zur Abnahme

Das Abnahmeprotokoll hat eine besonders wichtige Bedeutung im Baurecht bei der Abnahme!

Der Auftraggeber sollte ein eigenes Abnahmeprotokoll mitbringen, denn dadurch wird gewährleistet, dass Vorbehalte und Mängel erklärt worden sind und auch keine anderen falschen Angaben gemacht wurden.

Baurecht - Mängel bei der Abnahme

Besteht ein Mangel, dann sollten diese dokumentiert und an die Baufirma oder aber den Architekten gemeldet werden. Der Kunde kann dabei eine angemessene Frist setzen innerhalb der der Mangel zu beseitigen ist.

Wenn allerdings mehrere Handwerker in dem Haus tätig waren und unklar ist, wer für den Schaden verantwortlich ist, muss dies im Zweifel gerichtlich geklärt werden.

Ein Anwalt kann hier für den Bauherr ein Gutachten in einem Beweisverfahren erstellen, das im Gericht verwendet wird. Das Beweisverfahren ist von besonderer Bedeutung, denn ansonsten ist das Gutachten anfechtbar und das Gericht kann ein neues Gutachten erstellen lassen.

Gründe für den Mangel des Bauvorhabens nennen

12 Abs. 3 VOB/B ordnet an, dass der Auftraggeber die Abnahme nur bei wesentlichen Mängeln bzw. Restleistungen verweigern kann. Dabei müssen die Gründe dargelegt werden, also Mängel konkret benanntwerden. Dies sollte ebenfalls in Schriftform erfolgen.

Beweise bei der Abnahme sichern!

Auch von großer Bedeutung bei der Abnahme von Vorhaben im Baurecht ist die Beweissicherung!

Zwar geht die Beweislast bei Mängeln, hinsichtlich derer ein Vorbehalt vereinbart wurde, nicht über. Hier liegt die Beweislast beim Auftragnehmer.

Allerdings sollte der Auftraggeber Beweise sichern, wenn ein Mangel streitig ist und er den Mangel selbst beseitigen will oder der Mangel später nicht mehr überprüfbar ist. Dies sollte durch Fotos und einen Vermerk in den Akten erfolgen.

Keine Abnahme im Baurecht ohne Sachverständigen

Als Auftraggeber sollte man bei der Abnahme vom Bauvorhaben nicht den Fehler machen, keinen Sachverständigen mithinzunehmen. Allein dieser kann erkennen, ob das Bauvorhaben bei der Abnahme dem Vertrag entsprechend ausgeführt wurde oder ob noch Fehler vorhanden sind.

Abnahme - Antworten auf die Aufforderung des Auftragnehmers

Möchte der Auftragnehmer die Abnahme durchführen, so sollten Sie als Auftraggeber auch darauf antworten. Antworten Sie nicht, so regelt § 640 Abs. 2 S. 1 BGB:

„Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat.“

Gegenüber Verbrauchern fordert § 640 Abs. 2 S. 2 BGB:

„Ist der Besteller ein Verbraucher, so treten die Rechtsfolgen des Satzes 1 nur dann ein, wenn der Unternehmer den Besteller zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen.“

Hat der Auftraggeber Gründe für die fehlende Abnahme, nämlich Mängel, so muss eine Abnahmeverweigerung innerhalb der Frist ausdrücklich ausgesprochen werden.

Prüfung des Abnahmeprotokolls im Baurecht

Das Abnahmeprotokoll sollte vor der Unterschrift noch einmal überprüft werden. Nach einigen Gerichtsentscheidungen kann durch ein Abnahmeprotokoll sogar der Bauvertrag inhaltlich geändert werden.

Dr. Krieg & Kollegen Köln

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