Reform des WEG – Teil 2: Neuerungen für den Verwalter

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Die Reform des WEG betrifft ebenso die WEG-Verwalter. Wir haben die wichigsten Änderungen für Sie nachfolgend zusammengefasst.

Reform für den WEG-Verwalter – Vertretungsmacht

Nach bisherigem Recht wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft umfassend nur durch alle Wohnungseigentümer vertreten (§ 27 Abs. 3 S. 2 WEG-alt). Der Verwalter hatte nur sehr eingeschränkt Vertretungsmacht und bedurfte in der Regel eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 1-7 WEG-alt).

§ 9b Abs. 1 WEG räumt im Rahmen der Reform dem WEG-Verwalter zukünftig im Außenverhältnis eine gerichtliche und außergerichtliche Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Ursprünglich war zwar im Gesetzesentwurf vorgesehen, dass diese unbeschränkt bestehe. Diese zu weitgehende Befugnis wird aber dadurch eingeschränkt, dass bei dem Abschluss eines Grundstücks- oder Darlehensvertrags ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist. Ein solcher Beschluss kann laut Gesetzesbegründung konkret auf ein einziges Geschäft bezogen sein, aber auch auf jegliche Geschäfte dieser Art.

Erweiterte Befugnisse des Verwalters im Innenverhältnis

Die Reform hat auch die Befugnisse des Verwalters erweitert. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 WEG kann der Verwalter ohne Fassung eines Beschlusses Maßnahmen untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Laut Gesetzesbegründung wird im Gegensatz zur alten Fassung aufgrund der Vielgestaltigkeit der Anlagen und ihren unterschiedlichen Anforderungen auf die Abzählung eines abschließendes Katalogs verzichtet.

Anknüpfungspunkt für die Erheblichkeit und die Bedeutung einer solchen Maßnahme ist die Größe der Anlage. Je größer die Anlage, desto mehr Befugnisse hat der Verwalter. Laut Gesetzesbegründung sollen beispielsweise kleinere Reparaturen darunterfallen.

Eingegrenzt wird dies durch § 27 Abs. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern können. Sie können z.B. eine Liste an Maßnahmen aufstellen.

Neue Aufgaben für den Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat soll nun den Hausverwalter nicht nur unterstützen, sondern zusätzlich auch als Kontrollorgan überwachen (§ 29 Abs. 2 WEG). Zudem können seit der Reform mehr als 3 Eigentümer Mitglied im Beirat sein. Die Zahl kann durch Beschluss selbst festgelegt werden.

Allerdings können nur Wohnungseigentümer Verwaltungsbeirat werden. Zuvor war bei der Wahl eines Nichteigentümers der Bestellungsbeschluss nur anfechtbar, jedoch ist ein solcher seit der Reform des WEG nichtig.

Zudem haben Mitglieder des Verwaltungsbeirats, die ehrenamtlich tätig sind, nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten, § 29 Abs. 3 WEG. Dies soll als Anreiz dienen, denn oftmals fehlt ihnen als ehrenamtlich Tätige die Zeit und Kenntnis, um genau zu kontrollieren.

Weiterhin müssen die Hausverwalter nach einem Kalenderjahr einen Vermögensbericht aufstelle.

Reform für den WEG-Verwalter – Keine Kostenentscheidung zulasten des WEG-Verwalters

Durch die Reform wurde § 49 Abs. 2 WEG gestrichen. Nach diesem konnte das Gericht dem Verwalter bei grobem Verschulden die Prozesskosten auferlegen. Begründet wird dies im Gesetzesentwurf damit, dass die Wohnungseigentümer durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche genügend geschützt sind.

Im nächsten Beitrag geht es um den Sachkundenachweis und die Abberufung des Verwalters.

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