Gewerbemietrecht – Mängelrechte Teil II: Kündigung des Vermieters

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Gewerbemietrecht Kündigung Vermieter

Im zweiten Teil (hier geht es zu Teil I) unserer Reihe „Gewerbemietrecht – Mängelrechte“ finden Sie einen Überblick zu den einzelnen Beendigungs- und Kündigungsmöglichkeiten im Gewerbemietrecht durch den Vermieter der Gewerbefläche.

Beendigung durch Zeitablauf

Keine Verlängerungskausel

Mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit endet das Mietverhältnis. Wird das Mietverhältnis weiter fortgesetzt, so gilt das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit beschlossen, wenn keine der Parteien innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf dem widerspricht. Diese stillschweigende Verlängerungsklausel kann vertraglich ausgeschlossen werden!

Verlängerungsklausel

Die Verlängerung des Mietverhältnisses tritt automatisch ein, wenn nicht entsprechend der vertraglichen oder gesetzlichen First gekündigt wird. Besteht lediglich eine Option zur Verlängerung, so kann die begünstigte Partei diese in Anspruch nehmen.

Beendigung durch Vertragsaufhebung

Aufgrund der in Deutschland herrschenden Vertragsfreiheit kann das Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich zwischen den Parteien aufgehoben werden. Sind mehrere Personen auf einer Seite (Vermieter, Mieter) vorhanden, so müssen alle der Aufhebung zustimmen.

Beispiel: Ein Ehepaar betreiben zusammen ein kleines Lokal. Lassen diese sich scheide, so können weder Ehemann noch Ehefrau eigenständig die Aufhebung des Mietverhältnisses begehren.

Beendigung durch ordentliche, fristgerechte Kündigung

Die gesetzliche Frist zur Kündigung eines Gewerbemietverhältnisses beträgt sechs Monate. Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung der anderen Vertragspartei spätestens bis zum dritten Werktag des Quartals zugehen muss. Die Kündigung wird dann mit Ablauf des nächsten Quartals wirksam (§ 580a II BGB).

Es können durchaus auch längere Kündigungsfristen vereinbart werden z. B. sechs Monate zum Jahresende, sodass die Kündigung spätestens am 30. Juni erklärt werden muss.

Eine Kündigung unter einer Bedingung ist nur dann zulässig, wenn der Eintritt der Bedingung allein vom Kündigungsgegner abhängt.

Beispiel: Sie kündigen, da der Mieter mit zwei Monatszahlungen in Verzug ist, es sei denn er zahlt die Miete innerhalb von zwei Wochen.

Darüber hinaus bedarf es keins Kündigungsgrundes.

Eine Teilkündigung besteht nicht, auch nicht für nachträglich angemietete Räumlichkeiten.

Beendigung durch vertraglich vereinbarte, außerordentliche, fristlose Kündigung

Die Parteien können vertraglich außerordentliche, fristlose Kündigungsgründe vereinbaren.

Beispiele: Insolvenz des Mieters, Nicht-Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung durch den Miete, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Vermögen des Mieters

Beendigung durch gesetzlich außerordentliche, fristlose Kündigung

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis gemäß § 543 II BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt immer dann vor, wenn eine solch schwere Vertragsverletzung vorliegt, dass es der anderen Vertragspartei nicht zugemutet werden kann, den Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder eines befristeten Mietverhältnisses abzuwarten.

Abmahnung

Gemäß § 543 III BGB hat vor einer außerordentlich, fristlosen Kündigung eine Abmahnung zu erfolgen. Der Vermieter muss dem Mieter die Gelegenheit geben, das pflichtwidrige Verhalten zu korrigieren. Die Abmahnung sollte in jedem Fall eines Verweis auf die anstehende Kündigung enthalten, wenn das Verhalten innerhalb einer Frist nicht endet.

Eine Abmahnung ist ausnahmsweise dann nicht erforderlich, wenn diese offensichtlich erfolglos bleiben wird (z. B. Insolvenz des Mieters) oder es unter Abwägung beiderseitiger Interesse gerechtfertigt ist. Die am häufigsten anzutreffende Ausnahme ist jedoch der Fall, wenn der Mieter sich in Zahlungsverzug gemäß § 543 II Nr. 3 BGB befindet.

Wichtige Gründe

  • Grundloses Anschwärzen des Vermieters bei der Behörde wegen angeblichen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot (LG Frankfurt WuM 1994, 15)
  • Stromentnahme aus Allgemeinstrom des Hauses für das eigene Mietobjekt (LG Köln NJW-RR 1994, 909)
  • Zahlungsverzug infolge ständig verzögerter Miet- und Nebenkostenzahlungen über einen längeren Zeitraum (BGH NZM 2006, 338)
  • Zahlungsverzug wegen Nichtzahlung der Kaution (BGH NZM 2007, 400)

Beendigung durch Sonderkündigungsgründe

Insolvenz des Mieters

Ist der Mieter in der Insolvenz, so besteht eine Kündigungssperre für den Vermieter. Der Vermieter kann dem Mieter aufgrund von Zahlungsverzug oder aufgrund von Verschlechterung der Vermögensverhältnisse nicht kündigen (§ 112 InsO).

Gemäß § 109 InsO kann allerdings der Insolvenzverwalter des Mieters ohne Rücksicht auf die Dauer des Mietverhältnisses mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten das Mietverhältnis beenden.

Insolvenz des Vermieters

Gemäß §§ 108, 111 InsO besteht das Mietverhältnis erst einmal fort. Dies gilt allerdings nur, wenn der Mieter die Mietsache zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bereits in Besitz genommen hat. Ist dem nicht so, ist der Insolvenzverwalter nicht aus dem Mietverhältnis verpflichtet und kann dieses auflösen (BGH-Urteil)

Tod des Mieters

Bei Tod des Mieters kann der Vermieter oder die Erben nach Kenntnis des Ablebens das Mietverhältnis innerhalb von vier Wochen außerordentlich kündigen, § 564 BGB.

Sind mehrere Mieter Vertragspartei und stirb nur eine, so kann der Vermieter nicht eigenhändig kündigen. Die Erben des verstorbenen Teils können nach Kenntniserlangung zusammen mit den anderen Mietern außerordentlich innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen.

Stirbt ein gesetzlicher Vertreter einer juristischen Person (GmbH, AG etc.), so erwächst daraus kein Sonderkündigungsrecht.

Ersteigerung eines Gewerbeobjekts

Hat der Vermieter als neuer Eigentümer das Gewerbeobjekt in einer Zwangsversteigerung erworben, so steht ihm gemäß § 57a ZVG ein gesetzlichen Sonderkündigungsrecht zu. Er kann das erworbene Objekt zum erst möglichen Kündigungstermin nach Zuschlag kündigen.

Aufgrund der Corona-Krise sind die Kündigungsmöglichkeiten momentan eingeschränkt! Mehr dazu hier.

Im dritten Teil unserer Beitragsreihe widmen wir uns der Frage, welche Ansprüche auf Schadensersatz der Vermieter eines Gewerbeobjekts gegen seinen Mieter haben kann.

Hier kontaktieren Sie unsere Mietrechts-Experten!

Gewerbemietrecht – Mängelrechte Teil II: Kündigung des Vermieters

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