Reform des WEG – Teil 1: Einleitung und Änderungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft

In dieser Beitragsreihe stellen wir Ihnen die Reform des WEG-Rechts und deren Bedeutung für Wohnungseigentümer, Wohnungseigentümer-Gemeinschaften und WEG-Verwalter überblicksartig dar.

Am 01. Dezember 2020 ist die Reform des seit 1951 bestehenden WEG (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht) in Kraft getreten. Zuvor wurde am 22. Oktober 2020 das Reformgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I 2020, S. 2187). Die letzte Reform des von 1951 stammenden WEG ist am 01.07.2007 in Kraft getreten und musste dringend reformiert werden. Grund ist, dass es in Eigentümergemeinschaften zu viel Unstimmigkeiten und hohen Kosten kommt. Dem soll die Reform entgegenwirken. Daher bringt WEG-neu sowohl für Wohnungseigentümer als auch für die WEG-Verwalter Veränderungen.

Reform des WEG – Neue Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Beginnen wollen wir mit den Reformänderungen des WEG über die Eigentümergemein-schafften. Durch die WEG-Reform hat die Gemeinschaft eine neue Stellung erhalten. Sie wurde zur Trägerin der Verwaltung (§ 18 Abs. 1 WEG) und kann zukünftig Rechte und Pflichten erwerben (§ 9a WEG). Die Vertretung erfolgt durch den Verwalter und die Willensbildung durch die Eigentümerversammlung.

Zweck dieser Änderung ist es, leichter entscheiden zu können, ob die Wohnungseigentümer-gemeinschaft oder die Eigentümer selbst Träger der jeweiligen Rechte und auch Pflichten sind. Damit richten sich zukünftig auch Ansprüche eines einzelnen Eigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung gegen die Gemeinschaft selbst.

Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Auch hat die WEG-Reform Unsicherheiten über die „werdende Wohnungseigentümer-gemeinschaft“ beseitigt.

Es besteht schon frühzeitig das Bedürfnis als Wohnungseigentümergemeinschaft mit Dritten Verträge abschließen zu können. Im Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe wird als Beispiel die Versorgung mit Strom und Wasser genannt. Nach der Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ wird vereinfacht ein Erwerber mit der Besitzübergabe Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft entsteht also mit Besitzübergabe an den ersten Erwerber.  Dadurch versuchte man das „Verwaltungsproblem“ zeitlich einzugrenzen. Unsicherheiten und Folgefragen gab es hier aber beispielsweise hinsichtlich der Geltung für Zweiterwerber oder Nachzügler.

Nach dem neuen § 9a Abs. 1 S. 2 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Ab diesem Zeitpunkt gelten die Vorschriften des WEG. Dies gilt aber auch, wenn der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile in der Weise teilt, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (§ 9a Abs. 1 S. 2, 2. Hs, § 8 WEG). Eingeführt wurde damit die „Ein-Personen-Gemeinschaft“.

Als Wohnungseigentümer gilt man schon sobald man einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat und ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde (§ 8 Abs. 3 WEG). Hier wurde die Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ manifestiert. Ab diesem Zeitpunkt können sie über die Verwaltung mitentscheiden.

Im nächsten Beitrag werden wir die Änderungen für den Verwalter besprechen.

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