Mietminderung aufgrund von corona-bedingter Schließung möglich?

Auswertungen des Wirtschaftsverband Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) zeigen, dass – aus 12.000 ausgewerteten Gewerbemietverträgen – nahezu 50% der Gewerbevermieter einer Mietminderung zugestimmt haben. Eine andere Auswertung des Handeslverbandes (HDE) zeigt bei 500 ausgewerteten Sachverhalten lediglich, dass nur 15% der Einzelhändler eine Mietminderung erzielen konnten.

Der Gesetzgeber hat mit Schaffung des Art. 240 § 7 EGBGB ausdrücklich die Möglichkeit eröffnet, Anpassungen eines Miet- oder Pachtvertrags über die Störung der Geschäftsgrundlage geltend zu machen.

In der Praxis hätte das zu Folge, dass Mieter von Ihrem Vermieter während der behördlich angeordneten Schließung keine oder geringere Miete zahlen.

Kann ich die Miete jetzt mindern?

Ein pauschales Mietminderungsrecht kann man jedoch nicht daraus ableiten, da weiterhin im Einzelfall geurteilt wird.

Ein Blick in die Gesetzesbegründung zeigt zudem: „Um die in der Praxis teilweise bestehenden Unsicherheiten zu beseitigen und die Verhandlungsposition der Gewerbemieter zu stärken, ist jedoch eine Regelung erforderlich, die klarstellt, dass § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) grundsätzlich Anwendung findet, und die damit an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien appelliert.“

Corona Gewerbemiete Mietminderung

Die Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) will das Mietrecht aufgrund der Rechtsunsicherheit durch Corona ändern lassen. Sie wolle „gesetzlich klarstellen, dass dies regelmäßig die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) für ein Mietverhältnis bedeutet“.

Bisher liegen erstinstanzliche Urteile zwar vor, jedoch sind die Gerichte unterschiedlicher Auffassung. Wir stellen diese Urteile für Sie in den übergeordneten Kontext und zeigen, welche tatsächlichen Folgen dies für Mieter von Gewerberäumen haben kann.

Rechtsfrage: Zwischen Mietmangel und gestörterter Geschäftsgrundlage

Die zu klärenden Rechtsfragen drehen sich um die Einschätzung, ob eine behördlich angeordnete Schließung – also hoheitlich verordnete Einschränkungen bzw. Verbote – einen Mietmangel darstellen kann bzw. ob sich Mieter deswegen auf eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) berufen können, und somit eine Vertragsanpassung (Mietminderung) bzw. den Rücktritt vom Vertrag verlangen können.

Folgt man dem Ansatz der SPD-Polikerin, so würden Mieter grundsätzlich vom Vermieter eine Vertragsanpassung verlangen können oder gar vom Vertrag zurücktreten können. Zu erwarten wäre damit eine enorme Mietminderungswelle gewerblicher Mieter.

Dem entgegenstehend steht die konkrete Formulierung des „Gesetz[es] zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“, welches explizit kein Minderungsrecht vorsieht. Aus dieser gesetzgeberischen Intention wird hergeleitet, dass ein Minderungsrecht gerade nicht gewollt ist.

Für ein Minderungsrecht werden ebenso gute Argumente vorgetragen:

• der vereinbarte Mietzweck für eine bestimmte Nutzung wird durch die behördlich angeordnete Schließung branchenweit untersagt und fällt somit nicht in den Risikobereich des Mieters
• der Vermieter kann die Mietsache dem Mieter nicht mehr zu dem vereinbarten Zweck zur Verfügung stellen
• das Risiko einer pandemiebedingten Schließung ist bei Vertragsschluss von keiner Partei bedacht worden

Rechtsprechung

Da diese Rechtsfrage nicht nur rein theoretische Natur ist, sondern von erheblicher praktischer Bedeutung, haben Mieter und Vermieter eine Einigung vor Gericht gesucht.

Landgericht Heidelberg (30.07.2020)

Das Urteil des LG Heidelberg stellt fest, dass „hoheitliche Maßnahmen zum Schutz der Bevölkerung stellen keinen Sachmangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt. Sie knüpfen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters.„

Ferner betonen die Richter, dass „die Störung nur die Nutzungstätigkeit des Mieters [betrifft]“ und daher weiterhin zur vollen Zahlung verpflichtet sind.

Ebenso scheidet eine Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB aus. In dem konkreten Fall sei ein Festhalten an dem Vertrag zumutbar.

Landgericht Frankfurt am Main (02.10.2020)

Zu dem sinngemäß gleichen Ergebnis kommen die Richter vom LG Frankfurt am Main. Kein Sachmangel, keine Unmöglichkeit, keine Vertragsanpassung.

Es bleibt aber zu beachten, dass in beiden Urteilen der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzweck so „weit“ gefasst wurde, dass es dem Mieter grundsätzlich möglich gewesen ist, die Nutzung der Gewerberäume in geänderter Form vorzunehmen.

Landgericht München (22.09.2020

Besondere Beachtung findet daher das Urteil der Münchener Richter. Das LG München I sprach erstmalig in Deutschland einem Mieter von Gewerberäumen ein Minderungsrecht zu.

Dreh- und Angelpunkt ist auch hier der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzweck. Allerdings verhält es sich diesem Fall so, dass der Mietzweck so „eng“ gefasst wurde (Möbelhaus), dass eine anderweitige Nutzung von vornherein nicht in Betracht gezogen werden konnte.

Das LG sprach dem Mieter das Recht zu die Miete während dieser Zeit um 80% zu reduzieren, da ein Mietmangel vorliegend gegeben ist. Es sei „ohnehin anerkannt, dass öffentlich rechtliche Beschränkungen als rechtliche Verhältnisse einen Mangel darstellen können, wenn sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Sache beziehen, wobei es auf den vereinbarten Geschäftszweck ankommt und die Beschränkung grundsätzlich bestehen muss.“

Ferner wird auch für die Zeit der 800-Quadratmeter-Regelung eine Mietminderung in Höhe von 50% zugesprochen, für der Zeit der Einhaltung und Erstellung von Hygienemaßnahmen eine Mietminderung von 15%.

Ein weiterer Ausblick

Man erkennt, dass der der Mietzweck eine entscheidende Rolle spielt.

Je „enger“ der Mietzweck gefasst ist, desto eher scheint ein Mieter von Gewerberäumen an einer alternativen Nutzungsmöglichkeit gehindert, sodass ein Mietmangel zu bejahen ist.

Diese Rechtsfrage wird aller Voraussicht nach vom Bundesgerichtshof geklärt werden müssen, bis dahin bleibt die Rechtslage umstritten.

Dr. Krieg Rechtstipp

Wir prüfen Ihren Mietvertrag auf den vereinbarten Zweck und schauen, ob ein Minderungsrecht für Sie in Betracht kommt!

Vorlage eines Musterschreibens für eine (rückwirkende) Mietminderung.