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Mietausfall - Rechte des Vermieters Schlüssel Haus Wohnung Immobilie

Mietausfall – Rechte des Vermieters

Hier geben wir einen Überblick zum Mietausfall – welche Rechte bestehen seitens des Vermieters?

Immer wieder kommt es zu Ärger zwischen Vermieter und Mieter, insbesondere wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Dies kann verschiedenste Ursachen haben, wie z.B. ein Überweisungsfehler aber auch finanzielle Probleme des Mieters. Der Zahlungsverzug kann dann auch die Existenz des Vermieters bedrohen. Doch welche Rechte des Vermieters bestehen bei Mietausfall?

Mietausfall - Persönliches Gespräch

Ein persönliches Gespräch zwischen Mieter und Vermieter kann natürlich immer helfen und ist oftmals auch erfolgreich. Doch hilft auch dies nicht, so bestehen natürlich weitere Möglichkeiten.

Mietausfall – Mahnverfahren durch den Vermieter

Zunächst besteht die Möglichkeit eines Mahnverfahrens, wenn der Vermieter das Verhältnis mit dem Mieter trotz der Mietschulden fortführen möchte. Ein solcher wird beim zuständigen Mahngericht beantragt.

Der Mieter hat dann die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen die offene Miete zu zahlen oder aber Widerspruch einzulegen. Wenn aber durch den Mieter weder eine Zahlung erfolgt, noch Widerspruch eingelegt wird, so ergeht auf Antrag ein Vollstreckungsbescheid. Wird dagegen ein Widerspruch durch den Mieter eingelegt, so erfolgt ein Klageverfahren.

Erhält der Vermieter einen Vollstreckungstitel, so kann damit die Zwangsvollstreckung durchgeführt werden. Dafür bedarf es der Beauftragung eines Gerichtsvollziehers.

Sinn und Zweck eines Mahnverfahrens ist die schnelle Durchsetzung von Geldforderungen ohne eine teure und aufwändige Klage.

Mietausfall - Außerordentliche Kündigung des Vermieters

Zu den Rechten des Vermieters bei Mietausfall gehört auch eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Grundsätzlich bedarf es für diese einen wichtigen Grund. In § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist ausdrücklich formuliert:

„Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter

  1. a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
  2. b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

Die Miete erfasst dann die Warmmiete, also die Miete und Nebenkosten. Ein nicht unerheblicher Teil der Miete liegt vor, wenn bei zwei aufeinander folgenden Terminen summiert ein Mietrückstand von mehr als einer „normalen“ Monatsmiete besteht (BGH, Urteil vom 23. Juli 2008, Az. XII ZR 134/06). Es bedarf nicht einmal einer Mahnung durch den Vermieter. Allerdings muss die Kündigung schriftlich sein. Bei der Kündigung mehrere Personen muss die Kündigung auch an alle Personen gerichtet sein.

Werden die Mietrückstände aber durch den Mieter vor Ausspruch der außerordentlichen Kündigung beglichen, so kann keine wirksame Kündigung erfolgen, § 543 Abs. 2 S. 2 BGB. Auch bei einer bereits ausgesprochenen Kündigung kann dies nach § 569 Abs.  3 Nr. 2 BGB der Fall sein.

Hilfsweise sollte eine ordentliche Kündigung erklärt werden. Diese kann nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfolgen, wenn eine erhebliche Verletzung der Vertragspflichten besteht. Es muss aber dann die Kündigungsfrist nach § 573c BGB eingehalten werden.

Mietausfall - Räumungsklage & Zahlungsklage durch Vermieter

Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt und zieht der Mieter trotzdem nicht aus, so erfolgt eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. In Betracht kommt auch eine Zahlungsklage, um die rückständige Miete einzuholen.

Mietausfall - Vermieterpfandrecht

Auch hat der Vermieter ein Vermieterpfandrecht, § 562 BGB. Er kann damit verhindern, dass durch den Mieter Gegenstände aus der Wohnung entfernt werden, die zum Ausgleich seiner Ansprüche dienen können. Es entsteht gesetzlich und bedarf damit keiner vertraglichen Vereinbarung.

Sind die Voraussetzungen gegeben, so kann eine Verwertung durch den Verkauf in einer öffentlichen Versteigerung erfolgen.

Mietausfall - Besonderheiten aufgrund der Corona-Pandemie

Aufgrund der Corona-Pandemie muss beachtet werden, dass Mieter ihre Mietzahlungen von April 2020 bis 30. Juni 2020 aussetzen durften. Daher kommt eine Kündigung erst in Betracht, wenn die Rückstände nichtinnerhalb von 2 Jahren, also bis zum 30.06.2022, durch den Mieter nachgezahlt wurden. Es muss aber ein Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtzahlung glaubhaft gemacht werden.

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