Mietvertrag – Der Schutz des Vermieters

Gestaltung des Mietvertrags

Ausgangslage

In Deutschland besteht eine sehr große Freiheit bei der Gestaltung eines Mietvertrags. Je nachdem, wie ein Mietvertrag gestaltet ist, kann dieser besonders vermieter- bzw. mieterfreundlich sein.

Rechtslage sowie Rechtsprechung legen ein besonders hohes Augenmerk auf den Schutz des Mieters. Es ist daher für die Gestaltung eines vermieterfreundlichen Mietvertrags notwendig individuelle Regelungen innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu schaffen, um Nachteile für den Vermieter abzuwenden.

Was sollte in einem vermieterfreundlichen Vertrag stehen?

Nebenkosten

Gemäß § 556 BGB ist die Übernahme der Kosten durch den Mieter lediglich eine „Kann“-Regelung. Soll der Mieter für bestimmte Kosten aufkommen, muss dies im Mietvertrag festgehalten werden, da ansonsten der Vermieter für die Kosten aufkommen muss. Die Kosten können in „angemessener Höhe“ entweder durch eine Pauschale oder als Vorauszahlung festgesetzt werden.

Kaution

Die Mietkaution ist eine der sichersten Möglichkeiten sich gegen künftige Schäden, die durch den Mieter bei Auszug entstanden sind, abzusichern. Ohne zusätzliche finanzielle Belastung können Sie Schadensposten mit der Kaution verrechnen. Bei der Höhe der Kaution können sie gemäß § 551 BGB bis zu drei Nettokaltmieten als Kaution verlangen.

Kleinreparaturen

Besonders vermieterfreundlich ist die Regelung, dass Kleinreparaturen vom Mieter zu tragen sind. In der Rechtsprechung sind Summen von 75 – 100 € je Reparatur als „angemessen“ erachten worden. Vorsicht: Dies muss im Mietvertrag eindeutig festgelegt sein. Ebenso ist für die rechtssichere Gestaltung eine jährliche Obergrenze von 6% der Jahreskaltmiete in den Vertrag mit aufzunehmen.

Grundsteuer

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) sieht in § 2 Nr. 1 eindeutig die Möglichkeit vor die Grundsteuer auf die Mieter umzulegen. Dies muss aber zwingend Vertragsbestandteil werden.

Befristung

Wenn Sie einen Mietvertrag nicht auf unbestimmte Zeit abschließen wollen, sondern lediglich befristet, müssen die Vorgaben des § 575 BGB beachtet werden. Wesentlich ist dabei den Mieter schriftlich über die Befristungsgrund zu informieren. Anerkannte Befristungsgründe sind vor allem Eigenbedarf oder größere Sanierungsarbeiten. Sie können diese bereits in den Mietvertrag mit aufnehmen. Andernfalls gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Fazit

Die eigenständige Erstellung eines vermieterfreundlichen Mietvertrags kann auch bei bestem Wissen und Gewissen Herausforderungen und Hürden hervorrufen. Genaue und fachliche korrekte Formulierungen sind entscheidend und geben Ausschlag darüber, ob eine Klausel vor Gericht bestand hat oder nicht. Rechtssicherheit erhalten Sie nur, wenn Sie sich professionell beraten lassen.

Dr. Krieg Lösung