Mietvertrag – Der Schutz des Vermieters

Kündigung des Vermieters

Kündigung

Befristete Mietverträge

Grundsätzlich gilt ein Mietverhältnis gemäß § 542 II BGB mit Ablauf der vereinbarten Zeit als beendet. Insoweit kommt ein ordentlichen Kündigungsrecht für beide Vertragsparteien – Mieter und Vermieter – nicht in Betracht.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieter kann dennoch gemäß § 543 BGB in Betracht kommen. Dafür muss ein wichtiger Grund vorliegen. Insbesondere darf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur Beendigung des Mietverhältnisses dem Kündigenden (Vermieter) nicht zumutbar sein. Es gibt allerdings in § 543 II BGB einige geregelte Fälle, in denen ein wichtiger Grund angenommen werden kann.

Beispiele:

• wiederholte und nachhaltige Verletzung der Hausordnung, wodurch der Hausfrieden nachhaltig gestört wird (Urteil Landgericht Essen, Urteil Landgericht Göttingen)
• vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch teilweise gewerbliche Nutzung (Urteil Landgericht Schwerin)

Eine Kündigungsfrist muss bei der außerordentlichen Kündigung befristeter Mietverträge nicht eingehalten werden.

Unbefristete Mietverträge

Unbefristete Mietverträge können sowohl ordentlich innerhalb der vereinbarten, jedenfalls aber innerhalb der gesetzlichen, Frist als auch jederzeit außerordentlich gekündigt werden. Die gesetzliche Frist richtet sich dabei insbesondere nach der Zeit, die der Mieter in der Wohnung gewohnt hat.

• Mietdauer unter 5 Jahre = 3 Monate
• Mietdauer 5 – 8 Jahre = 6 Monate
• Mietdauer über 8 Jahre = 9 Monate

Der Vermieter kann dabei gemäß § 573 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. In § 573 II BGB sind bestimmte Fälle des berechtigten Interesses aufgelistet

Ebenso kann der Vermieter bei Wohnraummietverhältnissen außerordentlich fristlos kündigen gemäß § 569 IIa BGB, wenn der Mieter mit der Zahling der Kaution in Verzug ist.

Gewerbemietraum

Die Kündigungsfristen können im Gewerbemietverhältnis weitestgehend unbeschränkt vertraglich geregelt werden. Fehlt eine entsprechende Regelung so gilt gemäß § 580a II BGB mindestens eine sechsmonatige Kündigungsfrist.

Kündigungsausschluss

Da eine Befristung nur bei bestimmten Gründen vorgenommen werden kann, ist das Interesse an Gestaltungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Sicherheit der Vermietung enorm. Gesetz und Rechtsprechung gestatten ein solchen Kündigungsausschluss unter bestimmten Bedingungen:

• der Kündigungsausschluss darf nicht länger als 4 Jahre sein und muss für beide Parteien – Vermieter und Mieter – gelten
• ist der Mieter auf eine bestimmte Mobilität angewiesen aufgrund seiner Lebenssituation bzw. seines Berufes, so kann ein Kündigungsausschluss unwirksam sein

Fazit

Die vertragliche Gestaltung von Kündigungs-Angelegenheiten bedarf im Einzelfall der professionellen Beratung, um Rechtssicherheit zu schaffen. Es sollte sich spätestens bei den Vertragsverhandlungen mit den Kündigungsmöglichkeiten- und zeitpunkten auseinandergesetzt werden, um die spätere Durchsetzung der Kündigung zu erleichtern.

Dr. Krieg Lösung